В этой статье я хочу осветить тему флиппинга с той стороны, которую я вижу, работая на рынке жилья.
Я сам не флиппер, но сталкивался с инвесторами, которые этим занимаются, изучал их подход, видел результаты, а один мой знакомый даже проходил дорогой курс по флиппингу и успел поэкспериментировать.
Обо всём этом расскажу коротко, но детально.
Я сам не флиппер, но сталкивался с инвесторами, которые этим занимаются, изучал их подход, видел результаты, а один мой знакомый даже проходил дорогой курс по флиппингу и успел поэкспериментировать.
Обо всём этом расскажу коротко, но детально.
Почему тема флиппинга так популярна
Тема «купить квартиру, сделать ремонт и продать дороже» появляется волнами.
В определённые периоды, особенно когда рынок растёт, многие начинают думать: «А что, если купить квартиру, сделать хороший ремонт и заработать на перепродаже?».
Кажется, идея простая и логичная.
Тем более, что даже среди риэлторов нет единого мнения:
Я тоже раньше был уверен, что ремонт невыгоден.
Но с годами и с накопленным опытом понял, что всё зависит от сегмента, от рынка и от конкретной ситуации.
И чуть ниже объясню почему.
В определённые периоды, особенно когда рынок растёт, многие начинают думать: «А что, если купить квартиру, сделать хороший ремонт и заработать на перепродаже?».
Кажется, идея простая и логичная.
Тем более, что даже среди риэлторов нет единого мнения:
- те, кто работают с недорогим или типовым жильём, чаще говорят, что ремонт не окупается;
- а те, кто сталкивается с более дорогими объектами, иногда утверждают обратное.
Я тоже раньше был уверен, что ремонт невыгоден.
Но с годами и с накопленным опытом понял, что всё зависит от сегмента, от рынка и от конкретной ситуации.
И чуть ниже объясню почему.
Почему флиппинг кажется выгодным
Многие, кто с недвижимостью напрямую не работает, уверены, что флиппинг — это прибыльный бизнес.
Если смотреть на ситуацию поверхностно, действительно кажется, что всё сходится: купил дешевле, сделал ремонт, продал дороже — вот и доход.
У меня была клиентка, которая говорила буквально так:
«Неужели вы думаете, что если я куплю квартиру без отделки, сделаю хороший ремонт и выставлю на продажу, то не заработаю? Конечно, заработаю! Мы с мужем хотим заняться этим как бизнесом — покупать новостройки, делать ремонт и перепродавать».
На словах всё звучит убедительно. Но на практике всё гораздо сложнее.
Если смотреть на ситуацию поверхностно, действительно кажется, что всё сходится: купил дешевле, сделал ремонт, продал дороже — вот и доход.
У меня была клиентка, которая говорила буквально так:
«Неужели вы думаете, что если я куплю квартиру без отделки, сделаю хороший ремонт и выставлю на продажу, то не заработаю? Конечно, заработаю! Мы с мужем хотим заняться этим как бизнесом — покупать новостройки, делать ремонт и перепродавать».
На словах всё звучит убедительно. Но на практике всё гораздо сложнее.
Почему ремонт не всегда окупается
Реальность показывает, что если мы говорим про типовое жильё (даже комфорт-класс) или тем более старый фонд, покупатели в этих сегментах сильно экономят.
Они готовы немного переплатить за готовый ремонт — но немного.
Часто переплата за отделку не превышает половины затрат на сам ремонт.
Да, квартира с хорошим ремонтом продаётся быстрее и дороже, чем аналог без ремонта, но разница обычно не огромная.
Если сравнить квартиры в одном доме и одного уровня, то «с ремонтом» может стоить дороже, но не настолько, чтобы перекрыть расходы на отделку и ещё дать прибыль.
Квартиры «с бабушкиным ремонтом» тоже часто стоят не сильно дешевле, потому что продавцы не хотят делать большие скидки.
А вот если видите очень дешёвую убитую квартиру, то причина чаще не в ремонте, а в юридических проблемах или других скрытых рисках.
Поэтому идея «куплю убитую, сделаю ремонт и продам дороже» почти всегда ошибочна: скорее всего, вы просто потратите время, деньги и силы, а в итоге едва вернёте вложения.
Они готовы немного переплатить за готовый ремонт — но немного.
Часто переплата за отделку не превышает половины затрат на сам ремонт.
Да, квартира с хорошим ремонтом продаётся быстрее и дороже, чем аналог без ремонта, но разница обычно не огромная.
Если сравнить квартиры в одном доме и одного уровня, то «с ремонтом» может стоить дороже, но не настолько, чтобы перекрыть расходы на отделку и ещё дать прибыль.
Квартиры «с бабушкиным ремонтом» тоже часто стоят не сильно дешевле, потому что продавцы не хотят делать большие скидки.
А вот если видите очень дешёвую убитую квартиру, то причина чаще не в ремонте, а в юридических проблемах или других скрытых рисках.
Поэтому идея «куплю убитую, сделаю ремонт и продам дороже» почти всегда ошибочна: скорее всего, вы просто потратите время, деньги и силы, а в итоге едва вернёте вложения.
Как же тогда зарабатывают флипперы
Флипперы действительно существуют, и этот бизнес в определённых случаях работает.
Я сталкивался с такими инвесторами и сопровождал подобные сделки.
Главное отличие — они работают в более высоком сегменте: комфорт+, бизнес, премиум.
И там другая логика.
Во-первых, хорошие квартиры в удачных местах купить непросто, даже если объявлений на сайтах много.
Среди них часто встречаются проблемные варианты, фейки, объекты с обременениями, апартаменты, подаваемые как квартиры и т.д.
Во-вторых, флиппинг — это не просто «сделать ремонт».
Это целая система: нужна своя бригада, которая работает недорого, но качественно.
Нужно находить редкие выгодные объекты, покупать быстро и грамотно, а потом продумывать отделку под целевую аудиторию.
Ошибки здесь стоят дорого: можно легко уйти в ноль или даже в минус.
Флиппинг требует опыта, контроля, организации и, самое главное, подходящего рынка.
Я сталкивался с такими инвесторами и сопровождал подобные сделки.
Главное отличие — они работают в более высоком сегменте: комфорт+, бизнес, премиум.
И там другая логика.
Во-первых, хорошие квартиры в удачных местах купить непросто, даже если объявлений на сайтах много.
Среди них часто встречаются проблемные варианты, фейки, объекты с обременениями, апартаменты, подаваемые как квартиры и т.д.
Во-вторых, флиппинг — это не просто «сделать ремонт».
Это целая система: нужна своя бригада, которая работает недорого, но качественно.
Нужно находить редкие выгодные объекты, покупать быстро и грамотно, а потом продумывать отделку под целевую аудиторию.
Ошибки здесь стоят дорого: можно легко уйти в ноль или даже в минус.
Флиппинг требует опыта, контроля, организации и, самое главное, подходящего рынка.
Флиппинг работает только на растущем рынке
Один из самых интересных моментов, который я заметил:
флиппинг хорошо работает только на растущем рынке — когда спрос высокий и цены идут вверх.
Когда рынок падает или стоит на месте, флиппинг «ломается».
То, что раньше продавалось с прибылью, начинает «зависать» — потому что покупатели ждут снижения цен, а затраты на ремонт уже понесены.
флиппинг хорошо работает только на растущем рынке — когда спрос высокий и цены идут вверх.
Когда рынок падает или стоит на месте, флиппинг «ломается».
То, что раньше продавалось с прибылью, начинает «зависать» — потому что покупатели ждут снижения цен, а затраты на ремонт уже понесены.
История моего знакомого
Один мой знакомый решил заняться флиппингом после прохождения обучающего курса.
Начал с собственной квартиры: сделал в ней ремонт по инструкциям из программы, результатом был доволен и решил пойти дальше.
Купил ещё одну квартиру для перепродажи, но дальше дело не пошло —
видно было, что проект не сложился. Он не стал подробно рассказывать, но по всему было ясно, что расчёты не оправдались и прибыль не получилась.
Таких историй на рынке много.
Человек делает ремонт, продаёт квартиру и думает, что заработал,
но если проанализировать цифры, оказывается, что доход появился не из-за ремонта, а из-за роста рынка.
Начал с собственной квартиры: сделал в ней ремонт по инструкциям из программы, результатом был доволен и решил пойти дальше.
Купил ещё одну квартиру для перепродажи, но дальше дело не пошло —
видно было, что проект не сложился. Он не стал подробно рассказывать, но по всему было ясно, что расчёты не оправдались и прибыль не получилась.
Таких историй на рынке много.
Человек делает ремонт, продаёт квартиру и думает, что заработал,
но если проанализировать цифры, оказывается, что доход появился не из-за ремонта, а из-за роста рынка.
Пример с ростом цен
Посмотрите, например, на график изменения цен на жильё с 2000 года (на irn.ru).
Видно, что рынок движется волнами — бывают периоды падения и роста.
В 2017 году, например, цены упали почти до уровня 2007 года.
А потом, в 2020–2021, резко подскочили.
Представьте ситуацию:
- человек купил убитую квартиру за 4 млн,
- сделал ремонт за 1,5 млн и продал через год за 7 млн.
Он уверен, что заработал на флиппинге 1,5 млн.
Но если бы он вообще не делал ремонт, та же квартира стоила бы на растущем рынке 5,5–6 млн — то есть фактически «заработал» он не на ремонте, а на рыночном росте цен, который произошёл сам по себе.
В 2017 году, например, цены упали почти до уровня 2007 года.
А потом, в 2020–2021, резко подскочили.
Представьте ситуацию:
- человек купил убитую квартиру за 4 млн,
- сделал ремонт за 1,5 млн и продал через год за 7 млн.
Он уверен, что заработал на флиппинге 1,5 млн.
Но если бы он вообще не делал ремонт, та же квартира стоила бы на растущем рынке 5,5–6 млн — то есть фактически «заработал» он не на ремонте, а на рыночном росте цен, который произошёл сам по себе.
Что делать продавцам с «убитыми» квартирами
Если ремонт явно не окупится, есть более разумная стратегия:
сделать минимальную подготовку перед продажей, чтобы квартира выглядела чистой и просторной, но без дорогих вложений.
Вот что помогает:
Так квартира будет выглядеть гораздо привлекательнее, чем «с ремонтом 90-х».
сделать минимальную подготовку перед продажей, чтобы квартира выглядела чистой и просторной, но без дорогих вложений.
Вот что помогает:
- Убрать старые вещи, мусор, старую мебель.
- Содрать старые обои, при необходимости снять старые полы.
- Навести порядок, вымыть окна, осветлить стены.
- Можно оклеить стены светлыми обоями — не как ремонт, а чтобы квартира казалась светлой и просторной.
- Сделать хорошие фото и разместить грамотное объявление.
Так квартира будет выглядеть гораздо привлекательнее, чем «с ремонтом 90-х».
Когда флиппинг может сработать
Флиппинг может принести прибыль и оправдать инвестиции в недвижимость, если выполняются несколько условий:
- Ремонт проводится в сегменте, где покупатели платёжеспособные и ценят качество, комфорт и время.
- Качество ремонта действительно высокое и соответствует уровню жилья и ожиданиям аудитории.
- Объект ликвидный — хорошее место, популярный ЖК, удачная планировка.
- Покупка была по выгодной цене.
- Рынок находится в фазе роста.
Когда флиппинг почти гарантированно не принесёт дохода
- Квартира — типовой сегмент, спальный район, дом серии П-44 или старый фонд.
- Вы купили у застройщика «без отделки», думая, что просто сделаете ремонт и продадите дороже.
- Сейчас в новостройках перепродажа «с отделкой» не окупает вложения — таких квартир много.
- Продажа происходит в период спада или затишья на рынке.
- Сделан дешёвый, некачественный косметический ремонт из недорогих материалов, без вкуса и понимания целевой аудитории.
Короткие выводы
- Флиппинг может работать, но только в премиальном или хотя бы комфорт+ сегменте, где люди действительно готовы платить за качество.
- В типовом жилье ремонт окупается слабо, особенно если рынок стоит.
- Прибыль от роста цен нельзя путать с прибылью от флиппинга.
- Важно понимать не только «сколько вложил и за сколько продал», но и почему цена выросла — из-за ремонта или из-за рынка.
- Иногда проще и выгоднее продать квартиру без ремонта, но грамотно подготовить её к показам.
