Покупаете квартиру?

11 ноября 2025 года в Москве прошёл крупный профессиональный круглый стол, посвящённый одной из самых сложных и болезненных тем вторичного рынка — защите прав добросовестных покупателей в сделках с так называемыми «ведомыми продавцами».

Мероприятие было организовано профессиональным объединением риэлторов, крупной юридической компанией и образовательной программой одного из ведущих университетов страны — НИУ ВШЭ.

В обсуждении участвовали более 200 слушателей и 12 спикеров.

За одним столом собрались представители:

• законодательной власти (депутат Государственной думы);
• руководства следственных подразделений МВД России и московской полиции;
• Росреестра;
• Федеральной нотариальной палаты;
• крупнейших банков и ипотечных сервисов;
• руководства профессиональных объединений риэлторов;
• судебно-психиатрической экспертизы (кандидат медицинских наук, практикующий эксперт);
• крупных юридических практик, сопровождающих сделки и судебные споры.

То есть это была не «внутрицеховая» дискуссия риэлторов. Это разговор на уровне государства, правоохранительных органов, судов, медицины и банковского сектора.

Речь шла о сделках, в которых продавец формально подписывает договор, проходит регистрацию, получает деньги — но позже выясняется, что в момент продажи он находился под влиянием мошенников.

Именно под влиянием.
Не обязательно психически болен.
Не обязательно признан недееспособным.
Человек может быть введён в заблуждение, запуган, вовлечён в мошенническую схему, убеждён, что «участвует в спецоперации», «спасает деньги», «помогает следствию» и т.д.

И самое важное: сегодня нет инструмента, который позволял бы однозначно выявить такого продавца до сделки.

Если позже суд установит, что продавец действовал под влиянием обмана или в состоянии, когда он не мог адекватно понимать значение своих действий, сделка может быть признана недействительной.

Причём добросовестность покупателя сама по себе не гарантирует сохранение квартиры.

Даже если:

• проведена юридическая проверка,
• сделка нотариальная,
• расчёты безналичные,
• есть медицинские справки,
• зафиксированы видео,
• объект освобождён до регистрации.

Формальное соблюдение «нескольких бумажек» не спасает.

И это ключевой вывод круглого стола:
проблема не решается простым набором формальных процедур.

Распространённый миф — что это исключительно одинокие пожилые люди.
Нет.

Сегодня жертвами мошенников становятся:

• молодые люди;
• семейные пары;
• предприниматели;
• люди с высшим образованием;
• собственники единственного жилья.

Мошенники работают системно, профессионально и психологически грамотно. Воздействие может быть настолько сильным, что внешне человек выглядит адекватным, но фактически действует в чужих интересах.

На круглом столе открыто признали:

1. Нет унифицированных медицинских критериев, позволяющих быстро и объективно оценить состояние продавца именно в момент сделки.
2. Судебная практика неоднородна.
3. Закон не содержит чётких ориентиров, как учитывать добросовестность покупателя.
4. Нотариальная форма не гарантирует «неповоротность» сделки.
5. Рынок до сих пор ориентирован на формальный сбор доказательств, а не на предотвращение самой проблемы.

Проще говоря: даже лучшие юристы, следователи, нотариусы, судебные эксперты и кандидаты наук признают — универсального решения сегодня нет.

По итогам встречи была создана рабочая группа для выработки комплексных мер на государственном уровне.

Планируется:

• подготовить предложения по изменению законодательства о регистрации недвижимости;
• инициировать разъяснения Верховного суда о применении норм о недействительности сделок;
• обратиться в Минздрав с инициативой разработать единые критерии психолого-психиатрической экспертизы при продаже жилья;
• проработать механизм «периода охлаждения» после сделки;
• обсуждать обязательное титульное страхование для подобных случаев;
• рассмотреть идею уведомления родственников или доверенных лиц при подаче документов на регистрацию;
• обсуждать принцип нерасторжимости нотариальных сделок;
• предложить механизм финансовой ответственности при подаче исков о признании сделки недействительной.

То есть речь идёт не о частной инициативе.
Проблема признана на системном уровне.

Главный акцент — не на формальном «прикрытии себя», а на предотвращении покупки у человека под влиянием мошенников.

Рекомендовано:

• уделять внимание мотивам продажи;
• выяснять будущее место проживания продавца;
• по возможности общаться с родственниками;
• фиксировать объяснения продавца;
• проводить расчёты безналично;
• в сомнительных случаях инициировать обращение в органы внутренних дел;
• при необходимости — организовывать психолого-психиатрическое освидетельствование в день сделки.

Но при этом подчёркнуто: ни один из этих инструментов сам по себе не даёт абсолютной гарантии.

Такие сделки встречаются нечасто, но риск в них системный и крайне болезненный: утрата квартиры после судебного решения.

Именно поэтому опасно думать, что «достаточно проверить выписку, паспорт и задолженности».

Когда на одной площадке собираются представители парламента, МВД, Росреестра, нотариата, банков, медицинской экспертизы и крупнейших юридических практик — это означает, что проблема сложнее, чем кажется снаружи.

Если вы столкнулись с продавцом, поведение которого вызывает сомнения — излишняя спешка, странная мотивация, противоречивые объяснения, давление «нужно срочно, иначе всё пропадёт» — относитесь к этому максимально серьёзно.

Иногда от сделки лучше отказаться.
Потому что рынок уже показал: в этой зоне риск недооценивать нельзя.

И да — над этой проблемой сегодня работают на государственном уровне.
Но пока универсального защитного механизма не создано, безопасность сделки остаётся задачей профессионального анализа, а не формальной проверки документов.