Покупка квартиры как проект

Есть один из самых популярных вопросов. Его задают в разных формулировках:

«Можно ли купить квартиру самостоятельно?»,
«Можно ли самостоятельно проверить квартиру?»,
«Можно ли самостоятельно выявить все риски будущей сделки?» и т. д.

Тысячи людей ежемесячно пытаются разгадать загадку: есть ли что-то сложного в покупке недвижимости и можно ли обойтись без посторонней помощи.

Ответ прост: конечно, можно!

Это подбор варианта и сама сделка.
Выбор подходящей квартиры в подавляющем большинстве случаев происходит через специализированные площадки, где размещаются все продаваемые объекты.

У продавца, который хочет реализовать недвижимость, просто нет иного варианта, кроме как выложить объект на такие доски объявлений.

Бывают исключения — например, когда квартира продаётся через знакомых или родственников и не выставляется в открытый доступ.

После того как квартира выбрана, нужно переоформить её с продавца на покупателя. Здесь уже вступают в силу юридические нюансы.

Чтобы покупатель стал собственником квартиры, необходимо:

• составить договор купли-продажи;
• подписать его сторонами;
• исключить критические ошибки, чтобы Росреестр не приостановил регистрацию;
• подать документы на регистрацию перехода права;
• передать объект покупателю по акту (если в момент сделки сам договор не является актом).

Также нужно соблюсти минимальные требования: квартира не должна находиться под обременением. Если обременение есть (например, ипотека), требуется разрешение залогодержателя.

Сейчас даже согласие супруга формально не требуется для регистрации права собственности. Зарегистрировать могут и без него — с отметкой в ЕГРН. Другое дело, что покупателю это невыгодно.

Проще говоря, сегодня можно провести практически любую сделку и зарегистрировать право, независимо от того, есть ли у квартиры нюансы. Росреестр не проводит тех проверок, которые действительно важны покупателям.

Однажды я продавал объект недвижимости, и нашёлся покупатель — состоятельный мужчина, владелец дорогой недвижимости.
На мой вопрос, почему он не собирается проверять объект, он ответил:
«Если в Росреестре зарегистрировано право, значит, всё чисто».

Он даже не захотел оформить минимальное сопровождение в банке — действовал наудачу.
Можно было бы предположить, что у покупателя был свой юрист. Однако за пару дней провести полноценную проверку и подготовить сделку добросовестного покупателя всё равно невозможно.

Таким образом, сам процесс покупки квартиры выглядит элементарно: выбрал объект, съездил посмотреть, подписал договор.
Формально — купить квартиру может практически любой человек, и это действительно просто.

Потому что купить квартиру может любой, а защитить свои деньги — далеко не каждый.
Хотя по закону специальных процедур почти нет, качество проверки полностью зависит от того, кто её проводит и какие риски считает важными.

Каждый действует исходя из собственного опыта, знаний и стандартов.
Безопасность сделки редко зависит от документов, лежащих на столе. Обычно она зависит от способности увидеть риски, которые ещё не стали проблемой.

Многие риски становятся заметны только после сотен проверенных объектов и десятков нестандартных ситуаций.
Неопытный покупатель практически всегда с первого раза выбирает проблемный объект.
Будет ли отменена сделка — уже вопрос удачи.

Пострадавшие покупатели редко жалуются и почти не рассказывают свои истории.
Логически кажется наоборот: человек потерял квартиру — должен предупредить других.
Но в реальности — нет. Люди напуганы, в стрессе, стараются забыть.

Найти подтверждения можно лишь в судебных решениях — их действительно много, но из-за скрытых персональных данных сложно отследить конкретные случаи.

Сегодня это крайне важно.
Во-первых, участники сделок становятся всё более осведомлёнными. Продавцы, их дети, супруги или родственники всё чаще пытаются оспорить сделки.

Трендом становится позиция:

• «Я продал квартиру, но передумал и хочу вернуть её назад».
• «Я в браке вложил деньги в квартиру, хочу оспорить сделку».
• «Продали квартиру с вложенным маткапиталом — хочу вернуть свою долю».

Появились даже целые команды адвокатов, специализирующихся на таких делах. Сделку относительно легко оспорить, если знать, где искать слабые места.

Если заглянуть в статистику поисковых запросов, ежемесячно встречаются сотни фраз:

• «как оспорить сделку по квартире»;
• «можно ли вернуть проданную квартиру»;
• «продавец передумал продавать квартиру»;
• «возможно ли отказаться от продажи квартиры».

Тысячи людей реально ищут способ вернуть проданную недвижимость.
И не только сами продавцы, но и их родственники.

Главное — попасть в суд и грамотно построить позицию.
А при хорошей подготовке шансы на успех у продавца заметно возрастают.

Некоторые продавцы специально выбирают «самостоятельных» покупателей, отказываясь работать с теми, кто приходит со своими экспертами или ипотекой.

Хотя ипотека не создаёт проблем — сделки проходят быстро, деньги перечисляются так же, как при наличных расчётах. Однако она выгодна не всем продавцам.

Я неоднократно сталкивался с тем, что кекоторые продавцы стараются избегать покупателей, которые проводят глубокую проверку объекта.

Иногда такие продавцы потом же и пытаются вернуть проданное жильё.
Бывает и хуже — инсценируют мошенничество, чтобы признать сделку недействительной и вернуть квартиру.

При массовых сделках при покупке квартиры покупатели редко используют современные способы защиты.
Обычно заказывают минимальные, поверхностные услуги:

• проверка пары стандартных документов,
• скорринг по общедоступным базам в интернете,
• базовое оформление договора.

Без глубокой экспертизы, доказательств добросовестности, юридической подстраховки.

Почему продаются недорогие некачественный услуги:

• массовые исполнители не хотят тратить время на тщательные проверки — это дорого и отпугивает клиентов;
• поток большой, большинство не разбирается в нюансах;
• проще работать по шаблону.

При этом у исполнителей нет ответственности за результат: в законе нет понятия «юридическая чистота сделки».
Ошибки в договоре — лишь малая часть проблем, а основные риски скрыты глубже.

О ней догадываются немногие.
Лишь небольшая часть покупателей действительно старается обеспечить безопасность сделки и сохранить капитал.

Даже среди предпринимателей и специалистов высокого уровня много тех, кто искренне не понимает, где кроется сложность.

Им кажется, что процесс можно описать формулами и цифрами.
Но в сфере безопасности недвижимости всё иначе:

• законы противоречивы,
• конкретику словами описать невозможно — для этого и существуют суды.

Порой решения разных инстанций противоречат друг другу.
При покупке квартиры мы сталкиваемся с разными судьбами людей, запутанными историями, документами, которые сложно добыть, и правами, о существовании которых никто не подозревает.

Даже добросовестные продавцы не всегда знают обо всех нюансах своей квартиры.
А значит, даже «чистая» сделка может быть уязвима.

В итоге рынок делится на два лагеря:

1. Те, кто просто хочет купить квартиру.
2. Те, кто хочет безопасно сохранить актив и защитить свои инвестиции.

Соответственно, и специалисты делятся на два типа:

• одни помогают просто «купить квартиру»;
• другие — спасти деньги покупателя и защитить его интересы.