Продавец квартиры просит аванс 1,8 млн рублей. Стоит ли соглашаться?
Как-то ко мне обратился покупатель.
Он нашел квартиру стоимостью 18 миллионов рублей.
Квартира понравилась.
Цена устроила.
Оставалось договориться о внесении аванса и начинать готовиться к сделке.
Но во время переговоров продавец неожиданно сказал:
— Если готовы покупать квартиру, то аванс составит 1 миллион 800 тысяч рублей.
Покупатель признался мне:
— Сергей, я не специалист по недвижимости. Может быть, для таких квартир это нормальная практика? Или меня сейчас пытаются к чему-то подтолкнуть?
На мой взгляд, это очень правильный вопрос.
И первое, что я хотел бы пояснить.
В этой статье речь идет именно об авансе, а не о задатке. Эти понятия часто путают, хотя юридические последствия у них разные.
Если коротко, аванс обычно возвращается при несостоявшейся сделке, тогда как задаток может повлечь финансовую ответственность одной из сторон. Подробнее об этом я рассказывал в отдельной статье.
Теперь вернемся к нашей ситуации.
Иногда продавцы действительно начинают размышлять примерно так:
«Если квартира стоит дорого, наверное, и аванс должен быть большим.»
Логика понятная.
Но здесь есть один нюанс, который часто остается за кадром.
Даже если квартира стоит 18 миллионов рублей, на практике аванс по большинству подобных сделок может составлять около 50–100 тысяч рублей.
Поэтому просьба передать 1 миллион 800 тысяч рублей — ситуация достаточно необычная.
Это еще не означает, что продавец действует недобросовестно.
Но именно в этот момент, на мой взгляд, покупателю стоит перестать думать только о размере суммы и начать задавать совсем другие вопросы.
Например.
Почему продавцу настолько важно получить почти два миллиона рублей еще до начала полноценной проверки квартиры?
Почему нельзя ограничиться традиционным авансом?
Что изменится для продавца после получения этих денег?
Покупатель фактически передает почти два миллиона рублей человеку, которого увидел, возможно, всего один или два раза в жизни.
Да, продавец говорит:
— Это всего лишь аванс. Если сделка не состоится, я его верну.
Но покупатель пока ничего не знает о финансовом положении этого человека.
Не знает, понадобятся ли продавцу эти деньги уже завтра.
Не знает, не пытается ли он срочно решить какие-то собственные финансовые вопросы.
Теоретически аванс действительно подлежит возврату.
Но возникает другой вопрос.
А если через месяц продавец скажет, что деньги уже потрачены?
Или начнет затягивать возврат?
Или вообще исчезнет?
Даже если впоследствии удастся вернуть деньги через суд, покупателю вряд ли станет легче от понимания, что впереди его ждут месяцы разбирательств.
Именно поэтому вопрос заключается не только в размере аванса.
Гораздо важнее понять, почему именно в этой сделке возникло такое условие.
За годы работы я несколько раз сталкивался с подобными ситуациями.
Например, однажды мы с клиентом рассматривали дорогую квартиру, где также просили необычно крупную сумму предоплаты.
Спорить с продавцом мы не стали.
Сначала решили внимательно изучить сам объект.
Во время проверки начали появляться обстоятельства, о которых до этого никто не говорил.
Выяснилось, что существовали судебные споры, связанные с юридическим лицом, а также риск привлечения контролирующих лиц к субсидиарной ответственности.
После этого клиент отказался от покупки.
И проблема оказалась вовсе не в размере аванса.
Крупная сумма была лишь первым сигналом, который заставил нас значительно глубже проверить ситуацию с квартирой заранее.
Конечно, бывают ситуации, когда крупный аванс действительно можно объяснить.
Например, продавец снимает объект с продажи, прекращает показы другим покупателям, откладывает собственную покупку и несет определенные риски.
Но такие ситуации требуют индивидуальной оценки.
Поэтому я бы не советовал сразу соглашаться на подобные условия.
И не советовал бы сразу отказываться.
Гораздо правильнее сначала разобраться, почему именно в этой сделке появился настолько необычный размер аванса.
Попросить документы.
Изучить историю квартиры.
Понять мотивацию продавца.
И только после этого принимать решение.
Проблема в том, что многие покупатели начинают обсуждать сумму.
А опытные специалисты сначала начинают изучать саму сделку.
И очень часто именно это позволяет вовремя заметить обстоятельства, которые первоначально вообще не были видны.
Если вы уже выбрали квартиру и перед внесением аванса столкнулись с необычными условиями сделки, подобные ситуации я разбираю на индивидуальной консультации до принятия финансовых обязательств.
Нередко именно на этом этапе удается обнаружить риски, которые невозможно увидеть по одному объявлению или короткому просмотру квартиры.
Он нашел квартиру стоимостью 18 миллионов рублей.
Квартира понравилась.
Цена устроила.
Оставалось договориться о внесении аванса и начинать готовиться к сделке.
Но во время переговоров продавец неожиданно сказал:
— Если готовы покупать квартиру, то аванс составит 1 миллион 800 тысяч рублей.
Покупатель признался мне:
— Сергей, я не специалист по недвижимости. Может быть, для таких квартир это нормальная практика? Или меня сейчас пытаются к чему-то подтолкнуть?
На мой взгляд, это очень правильный вопрос.
И первое, что я хотел бы пояснить.
В этой статье речь идет именно об авансе, а не о задатке. Эти понятия часто путают, хотя юридические последствия у них разные.
Если коротко, аванс обычно возвращается при несостоявшейся сделке, тогда как задаток может повлечь финансовую ответственность одной из сторон. Подробнее об этом я рассказывал в отдельной статье.
Теперь вернемся к нашей ситуации.
Иногда продавцы действительно начинают размышлять примерно так:
«Если квартира стоит дорого, наверное, и аванс должен быть большим.»
Логика понятная.
Но здесь есть один нюанс, который часто остается за кадром.
Даже если квартира стоит 18 миллионов рублей, на практике аванс по большинству подобных сделок может составлять около 50–100 тысяч рублей.
Поэтому просьба передать 1 миллион 800 тысяч рублей — ситуация достаточно необычная.
Это еще не означает, что продавец действует недобросовестно.
Но именно в этот момент, на мой взгляд, покупателю стоит перестать думать только о размере суммы и начать задавать совсем другие вопросы.
Например.
Почему продавцу настолько важно получить почти два миллиона рублей еще до начала полноценной проверки квартиры?
Почему нельзя ограничиться традиционным авансом?
Что изменится для продавца после получения этих денег?
Покупатель фактически передает почти два миллиона рублей человеку, которого увидел, возможно, всего один или два раза в жизни.
Да, продавец говорит:
— Это всего лишь аванс. Если сделка не состоится, я его верну.
Но покупатель пока ничего не знает о финансовом положении этого человека.
Не знает, понадобятся ли продавцу эти деньги уже завтра.
Не знает, не пытается ли он срочно решить какие-то собственные финансовые вопросы.
Теоретически аванс действительно подлежит возврату.
Но возникает другой вопрос.
А если через месяц продавец скажет, что деньги уже потрачены?
Или начнет затягивать возврат?
Или вообще исчезнет?
Даже если впоследствии удастся вернуть деньги через суд, покупателю вряд ли станет легче от понимания, что впереди его ждут месяцы разбирательств.
Именно поэтому вопрос заключается не только в размере аванса.
Гораздо важнее понять, почему именно в этой сделке возникло такое условие.
За годы работы я несколько раз сталкивался с подобными ситуациями.
Например, однажды мы с клиентом рассматривали дорогую квартиру, где также просили необычно крупную сумму предоплаты.
Спорить с продавцом мы не стали.
Сначала решили внимательно изучить сам объект.
Во время проверки начали появляться обстоятельства, о которых до этого никто не говорил.
Выяснилось, что существовали судебные споры, связанные с юридическим лицом, а также риск привлечения контролирующих лиц к субсидиарной ответственности.
После этого клиент отказался от покупки.
И проблема оказалась вовсе не в размере аванса.
Крупная сумма была лишь первым сигналом, который заставил нас значительно глубже проверить ситуацию с квартирой заранее.
Конечно, бывают ситуации, когда крупный аванс действительно можно объяснить.
Например, продавец снимает объект с продажи, прекращает показы другим покупателям, откладывает собственную покупку и несет определенные риски.
Но такие ситуации требуют индивидуальной оценки.
Поэтому я бы не советовал сразу соглашаться на подобные условия.
И не советовал бы сразу отказываться.
Гораздо правильнее сначала разобраться, почему именно в этой сделке появился настолько необычный размер аванса.
Попросить документы.
Изучить историю квартиры.
Понять мотивацию продавца.
И только после этого принимать решение.
Проблема в том, что многие покупатели начинают обсуждать сумму.
А опытные специалисты сначала начинают изучать саму сделку.
И очень часто именно это позволяет вовремя заметить обстоятельства, которые первоначально вообще не были видны.
Если вы уже выбрали квартиру и перед внесением аванса столкнулись с необычными условиями сделки, подобные ситуации я разбираю на индивидуальной консультации до принятия финансовых обязательств.
Нередко именно на этом этапе удается обнаружить риски, которые невозможно увидеть по одному объявлению или короткому просмотру квартиры.
