Вы нашли квартиру на ЦИАН

Вы открыли ЦИАН и начали искать квартиру. Возможно, уже поставили фильтры: район, цену, площадь, количество комнат, этаж. На первый взгляд всё выглядит логично: вы задали параметры, система показала подходящие квартиры — дальше остаётся только выбирать.

Но здесь есть одна проблема. У покупателя обычно есть фильтры, которые предлагает ЦИАН. И часто нет второго фильтра — того, который показывает, какие из найденных квартир вообще имеют смысл рассматривать для покупки.

Допустим, вы ищете однокомнатную квартиру около 40 квадратных метров. Очевидно, что квартиру площадью 20 квадратных метров вы рассматривать не будете. С этим всё просто.

Но что делать с десятками однокомнатных квартир площадью 38–39 квадратных метров в нужном районе и примерно в вашем бюджете?

Вот здесь обычные фильтры заканчиваются и начинается настоящая работа покупателя. Потому что формально подходящая квартира ещё не означает, что её стоит покупать.

Причём даже сами фильтры не всегда так однозначны, как кажется.

Допустим, вы решили купить двухкомнатную квартиру площадью около 55 квадратных метров. Кажется, что это простое техническое требование: ставите в ЦИАН фильтр «от 55 метров» и смотрите, что осталось.

Но после изучения конкретного района может оказаться, что двухкомнатных квартир именно такой площади там почти нет. Основная часть подходящих вариантов — около 52 квадратных метров, а следующий распространённый размер — уже от 65 метров, которые стоят заметно дороже.

И вот здесь возникает вопрос: действительно ли для вас принципиальны именно 55 квадратных метров? Возможно, квартира площадью 52 квадратных метра полностью решает вашу задачу, а переплачивать за 65 метров вы не готовы.

Но есть ещё одна проблема. В объявлениях могут встречаться квартиры площадью 55 или даже 56 квадратных метров. На первый взгляд они как раз подходят под ваш фильтр. Однако это ещё не означает, что по факту они существенно больше квартиры площадью 52 квадратных метра.

Например, продавец мог указать в объявлении общую площадь с учётом части площади балкона или лоджии. В результате в объявлении получается 55–56 квадратных метров, хотя фактическая площадь самой квартиры может быть ближе к 50–52 квадратным метрам.

То есть одна квартира площадью 52 квадратных метра может не попасть в вашу выдачу, а другая с указанными 55 квадратными метрами — попасть.

Хотя после того, как вы разберётесь, как именно посчитана площадь, окажется, что по фактическому размеру и полезности для вас они очень близки.

Поэтому первоначальный фильтр нужен, чтобы начать поиск, но воспринимать его как точную границу нельзя. Сначала нужно посмотреть, как реально устроено предложение в выбранном районе, какие площади там встречаются и что именно означает цифра в конкретном объявлении.

То же самое происходит с другими параметрами: этажом, количеством комнат, конкретным домом или даже районом. Пока вы не посмотрели реальный рынок, ваши требования — это скорее первоначальные ориентиры, которые ещё предстоит проверить на практике.

Сначала человеку кажется принципиальным купить квартиру только на среднем этаже.
Потом он смотрит рынок и понимает, что хороший вариант есть только на последнем.
Или первый высокий этаж, который он заранее исключал, оказывается вполне приемлемым.

Иногда меняется и само представление о нужном формате квартиры. Человек начинает с поиска двухкомнатной, а после нескольких просмотров понимает, что за те же деньги ему гораздо больше подходит небольшая трехкомнатная.

Поэтому первоначальные фильтры нужны, но они не являются окончательным техническим заданием. Они нужны, чтобы начать ориентироваться в рынке. А дальше критерии могут измениться, когда покупатель увидит, что на самом деле предлагает рынок.

Но есть более важная проблема. Даже если квартира полностью соответствует вашим параметрам, это ещё не значит, что её стоит покупать.

Потому что среди выставленных на продажу квартир находятся совершенно разные ситуации. Есть объекты, которые действительно готовы к продаже.

Есть квартиры, где продавец уже разместил объявление, но ещё не решил семейный или организационный вопрос.
Есть альтернативные сделки, обмены и другие обстоятельства, которые могут сильно влиять на возможность и порядок покупки.
Бывает и так, что продавец сам не считает ситуацию проблемной, потому что просто не понимает, насколько сложно будет провести такую продажу.
А привлекательное объявление при более внимательном разговоре может оказаться вариантом, от которого покупателю лучше отказаться.

То есть на сайте несколько квартир могут выглядеть практически одинаково: одинаковая цена, похожая площадь, один район, хорошие фотографии и красивое описание. Но с точки зрения реальной покупки это могут быть совершенно разные ситуации.

И здесь важно понять главное: недвижимость в объявлениях — не товар на маркетплейсе или в супермаркете. Вы выбираете не просто стены и помещения определённой площади в определённом районе.

За каждой квартирой стоит конкретная история: собственность, предыдущие сделки, продавцы, зарегистрированные лица, условия будущей сделки, порядок расчётов, обязательства и другие обстоятельства, которые могут повлиять на возможность и безопасность покупки.

Из этого возникает одна из главных ошибок покупателя. Он часто думает: «Главное — выбрать квартиру, которая мне понравится. А дальше специалист во всём разберётся».

Но специалист не может превратить проблемную квартиру в хорошую.
Если вы уже выбрали неподходящий объект, обычный специалист на массовом рынке услуг просто проведёт проверку, найдёт риски, и вы заплатите за эту работу. В лучшем случае после проверки вам объяснят, что от покупки этой квартиры лучше отказаться.

А если проверка окажется недостаточно качественной, вы можете даже не узнать о некоторых проблемах и в итоге купить проблемный объект.

Поэтому вопрос не только в том, сможет ли специалист найти проблему. Важно, на каком этапе вы её обнаружите — до того, как потратили на эту квартиру значительное время и деньги, или после.

Именно поэтому задача профессионального подбора начинается раньше, чем покупатель выбрал конкретную квартиру.

Сначала нужно понять, какие варианты вообще имеют смысл рассматривать, и только потом тратить время и деньги на их более глубокое изучение.

Покупатель открывает ЦИАН, находит несколько десятков подходящих объявлений и думает, что основная работа сделана. На самом деле он только сформировал первоначальный список.

Теперь нужно понять, какие из этих вариантов действительно имеет смысл смотреть. Для этого приходится связываться с продавцами, задавать правильные вопросы, выяснять обстоятельства продажи, сроки, ситуацию с собственниками, предполагаемый порядок сделки и другие важные детали.

После этого часть квартир отпадает. Какие-то уже проданы, где-то продавец не готов к вашим срокам или условиям, где-то не подходит порядок сделки, а где-то сама история квартиры заставляет остановиться. Иногда выясняется, что перед вами вообще не реальный вариант для покупки.

И в итоге из нескольких десятков первоначальных объявлений может остаться всего несколько квартир, которые действительно имеет смысл смотреть.

Вот это и есть второй уровень фильтрации.

Первый уровень делает площадка: цена, площадь, район, комнаты, этаж и другие формальные параметры. Второй уровень требует уже работы с конкретными квартирами и людьми, которые их продают.

Но и после просмотра работа ещё не заканчивается. Если квартира понравилась, прежде чем переходить к задатку или другим обязательствам, нужно разобраться в условиях будущей сделки, понять порядок действий и определить, какие документы и обстоятельства необходимо изучить дальше.

Это уже следующий, более глубокий этап. Его задача — не просто ещё раз посмотреть документы, а разобраться в ситуации конкретной квартиры и понять, как безопасно двигаться с ней дальше.

И здесь важно понимать ещё одну вещь: многие серьёзные проблемы с недвижимостью возникают не из-за самой квартиры, а из-за людей и обстоятельств, связанных с ней.

Квартира сама по себе не может передумать продаваться. Это может сделать продавец.
Квартира не может предъявить права на наследство. Это могут сделать наследники.
Квартира не может оспорить сделку через суд. Это могут сделать люди, чьи права оказались затронуты.

Например, после сделки могут возникнуть требования со стороны наследников, вопросы, связанные с правами детей, попытки оспорить сделку или другие обстоятельства, о которых покупатель не знал в момент покупки.

Именно поэтому недостаточно просто посмотреть на характеристики квартиры и документы, которые лежат перед вами.

Нужно заранее разбираться в том, кто участвует в сделке, какие у этих людей права и интересы, что происходило с квартирой раньше, почему её продают сейчас и какие обстоятельства могут повлиять на сделку в будущем.

Потому что безопасная покупка — это не только вопрос «что я покупаю?».
Не менее важный вопрос — «у кого я это покупаю и что может произойти с этой сделкой после того, как я заплачу деньги?»

И чем раньше эти обстоятельства выявлены, тем больше у покупателя возможностей спокойно отказаться от неподходящего варианта или изменить условия дальнейшей работы.

Получается, что настоящий поиск квартиры — это не совсем поиск объявлений. Объявления найти сегодня очень легко. Сложнее отделить квартиру, которая просто подходит по фильтрам, от квартиры, с которой действительно имеет смысл продолжать работу.

И здесь появляется важное отличие профессионального подбора от простой пересылки объявлений.

Можно прислать покупателю 50 ссылок. Формально работа будет выглядеть большой, но покупателю от этого может стать только сложнее: теперь ему самому придётся разбираться с этими 50 вариантами.

Можно сделать наоборот: сначала понять, что именно покупателю действительно нужно, затем посмотреть рынок шире первоначальных фильтров, отобрать потенциальные варианты, связаться с продавцами, выяснить дополнительные обстоятельства и отсечь то, что не имеет смысла.

И только после этого показать покупателю несколько вариантов, которые действительно стоит рассмотреть.

В таком случае покупатель получает не больше объявлений. Он получает меньше лишней работы и больше определённости в том, какие варианты действительно имеют смысл смотреть.

Именно в этом, на мой взгляд, одна из главных проблем самостоятельного поиска. Человек думает, что ему нужно научиться лучше искать квартиры.

А ему часто нужно совсем другое — научиться не тратить время на квартиры, которые никогда не должны были попасть в его список кандидатов.

Поэтому если вы открыли ЦИАН или другую доску объявлений и увидели десятки подходящих вариантов, не спешите считать это хорошей новостью.

Большой выбор сам по себе ещё ничего не решает.

Вопрос не в том, сколько квартир нашлось. Вопрос в том, сколько из них после второй фильтрации действительно останется кандидатами на покупку.

И эту работу уже невозможно свести к нескольким галочкам в фильтре. Часть важной информации появляется только тогда, когда начинаешь разбираться в конкретной квартире и конкретной ситуации продавца.

А иногда именно эта информация экономит покупателю гораздо больше времени и денег, чем ещё один час поиска объявлений.

Если в процессе поиска у вас возникают вопросы по конкретным квартирам, району или самой организации покупки, не обязательно ждать, пока вы выберете объект и внесёте деньги.

Такие вопросы можно разобрать на индивидуальной консультации ещё на этапе поиска — чтобы понять, на что обратить внимание и как лучше действовать дальше.