Покупатель нашел квартиру и потерял деньги еще до ее проверки. Как это произошло?
Вы несколько месяцев ищете квартиру. Просмотрели десятки вариантов.
Одни не понравились. Другие уже проданы. Третьи оказались слишком дорогими.
И наконец появляется именно та квартира, которую вы давно искали. Хороший район. Удобная планировка. Подходящая цена. Спокойный продавец.
Во время просмотра складывается ощущение: «Похоже, квартира чистая. Нужно быстрее ее покупать, пока меня не опередили.»
Дальше большинство покупателей действуют практически одинаково. Договариваются о задатке или авансе. Начинают искать юриста или агентство для проверки квартиры. Передают документы. Ждут результата.
Логика кажется абсолютно правильной.
Но здесь многие перестают анализировать ситуацию целиком. Они начинают думать только о квартире.
Но именно здесь многие перестают анализировать ситуацию целиком.
После просмотра квартиры внимание покупателя почти всегда естественным образом сосредотачивается именно на ней.
Это вполне объяснимо. Квартира найдена. Цена устраивает. Продавец производит хорошее впечатление.
Кажется, что дальше остается лишь убедиться в юридической чистоте документов. Обычно именно так и выглядит план дальнейших действий.
Посмотреть выписку из ЕГРН. Проверить историю квартиры. Получить юридическое заключение. И спокойно выходить на сделку.
На этом этапе редко возникает мысль проверить что-то еще. Например, сможет ли продавец вообще выполнить все условия сделки.
Именно поэтому многие неприятные ситуации обнаруживаются уже после того, как начинается глубокая юридическая проверка. Хотя часть из них можно было заметить значительно раньше.
За годы работы я неоднократно сталкивался именно с такими случаями. И каждый раз причина была одинаковой.
Покупатель был настолько увлечен найденной квартирой, что не замечал рисков самой сделки.
Одна из ситуаций из моей практики
Такие ситуации встречаются гораздо чаще, чем кажется. Ко мне нередко обращаются люди уже после неудачной покупки. Они рассказывают, что произошло, и хотят понять две вещи.
Что именно было сделано неправильно? И как не наступить на те же грабли при покупке следующей квартиры?
Один из таких случаев хорошо запомнился.
Покупатель самостоятельно нашел квартиру. Внес задаток. Оплатил глубокую юридическую проверку и передал документы в работу.
Он был уверен, что осталось лишь дождаться результатов проверки и спокойно выходить на сделку. Однако во время проверки выяснилось неожиданное обстоятельство.
Несколько лет назад квартира была приобретена с использованием материнского капитала.
Продавец собирался продать ее, а детей зарегистрировать в другой квартире, доставшейся семье по наследству от бабушки. Он был уверен, что этого будет достаточно.
Но при детальном разборе стало понятно, что реализовать такой план невозможно. Для продажи квартиры требовалось получить разрешение органов опеки.
При этом просто зарегистрировать детей в другой квартире было недостаточно.
По закону детям необходимо было выделить доли именно в новом приобретаемом жилье, соответствующем требованиям органов опеки.
Покупать другую квартиру продавец не собирался. Да и необходимых средств для этого у него не было. В итоге стало очевидно, что выйти на сделку он объективно не сможет.
Когда мы разбирали эту историю, покупателя больше всего удивило одно. Он был уверен, что главная задача — проверить квартиру.
А оказалось, что проблема вообще была не в квартире. Проблема заключалась в невозможности провести саму сделку.
Эту ситуацию нельзя было исправить более тщательной юридической проверкой. Ее можно было выявить значительно раньше, еще до запуска дорогостоящей экспертизы, если сначала разобраться в самой схеме сделки и планах продавца.
В результате покупатель не только оплатил юридическую проверку квартиры, которую купить было невозможно. За это время он упустил и другой вариант, который тоже рассматривал.
Еще одна ситуация
Один покупатель самостоятельно нашел квартиру, внес аванс и сразу заказал юридическую проверку. Через некоторое время он получил заключение.
По квартире существенных замечаний проверка не выявила. Но в отчете указывалось, что у продавца имеются крупные исполнительные производства. Покупатель не понимал, насколько это опасно.
Продавец успокаивал его: «Ничего страшного. После продажи квартиры я сразу погашу все долги.»
Покупатель сомневался и обратился ко мне с вопросом: «Можно покупать такую квартиру или лучше отказаться?»
Во время консультации я связался с продавцом, чтобы уточнить детали сделки. Именно тогда выяснилось обстоятельство, которого не было в отчете о проверке.
Продавец заявил, что квартиру он готов продать только при одном условии — в договоре купли-продажи должна быть указана существенно заниженная стоимость, чтобы уйти от налогов.
По его словам, он уже обсуждал это с покупателем. Сам покупатель этого разговора даже не придал значения. Он считал это несущественной деталью и в соглашении об авансе это условие вообще никак не было отражено.
После разговора стало понятно, что сочетание двух факторов — крупных исполнительных производств и требования занизить цену в договоре создает для покупателя слишком высокий риск.
Я подробно разобрал, чем такая сделка может закончиться и какие последствия возможны в случае банкротства продавца. После этого покупатель самостоятельно принял решение отказаться от покупки.
В результате покупатель потерял деньги, уже потраченные на юридическую проверку. Но избежал гораздо более серьезных финансовых последствий.
Самое интересное в этой истории другое.
Исполнительные производства продавца можно было проверить еще до запуска дорогостоящей экспертизы. А требование о заниженной цене вообще выясняется обычным разговором с продавцом еще на этапе обсуждения условий сделки.
То есть проблема снова оказалась не в качестве юридической проверки. Проблема заключалась в том, что покупатель начал не с того этапа.
Сначала он оплатил глубокую экспертизу. И только потом стал разбираться, на каких условиях продавец вообще собирается продавать квартиру.
В чем заключается ошибка этих и многих других покупателей?
Большинство покупателей после выбора квартиры действуют по одной и той же схеме. Они находят понравившийся вариант и мысленно уже считают его своим.
Возникает уверенность, что квартира подходит для покупки, а юридическая проверка лишь должна подтвердить, что с документами все в порядке.
Именно здесь и возникает первая ошибка. Глубокую юридическую проверку начинают раньше, чем становится понятно, готова ли вообще сама сделка.
А ведь иногда проверять пока просто нечего.
Например, продавец объективно не сможет выйти на сделку. Или альтернативная цепочка еще не собрана. Или требуется разрешение органов опеки. Или продавец находится в тяжелом финансовом положении. Или условия продажи изначально делают сделку слишком рискованной.
Во всех этих случаях проблема находится не в квартире. Она находится в самой сделке.
Возникает закономерный вопрос.
Как можно понять это до глубокой юридической проверки?
Именно здесь многие подменяют понятия.
Я не говорю, что юридическая проверка не нужна. Наоборот.
Если сделка действительно готова, глубокая юридическая проверка обязательна. Но до нее существует предварительный этап, который многие почему-то пропускают.
На этом этапе можно выяснить очень многое.
Поговорить с продавцом и понять его реальные планы. Уточнить условия продажи. Проверить сведения из открытых государственных баз. Изучить информацию об исполнительных производствах и судебных спорах. Понять, есть ли альтернативная сделка. Разобраться, каким образом продавец собирается выполнить свои обязательства.
Это еще не глубокая юридическая экспертиза. Она не заменяет полноценную проверку квартиры.
Но именно этот этап часто позволяет понять, стоит ли вообще сейчас запускать дорогостоящую работу.
Поэтому в своей практике я всегда разделяю подготовку к покупке на два самостоятельных этапа.
Первый — предварительно разобраться, готова ли сделка и нет ли обстоятельств, которые делают дальнейшую работу преждевременной. Второй — проводить глубокую юридическую проверку квартиры и сопровождение сделки.
Когда эти этапы меняют местами, покупатель рискует потерять не только деньги, потраченные на проверку, но и недели, а иногда и месяцы времени.
Она начинается с ответа на другой вопрос. Есть ли вообще смысл начинать глубокую юридическую проверку именно сейчас?
Именно разбор таких ситуаций я и провожу на персональных консультациях. Главная задача — еще до начала дорогостоящей юридической экспертизы понять, готова ли сделка, какие риски уже видны и есть ли основания переходить к следующему этапу. Это позволяет принимать решение, опираясь не на предположения, а на максимально полную картину происходящего.