Продавец купил квартиру у застройщика. Значит ли это, что её можно покупать без опасений?
Недавно мне задали вопрос.
«Подскажите, продавец купил квартиру у застройщика пять лет назад. Собственник один. Ипотеки не было. Согласие супруги есть. Можно покупать?»
Есть и похожие вопросы.
«Квартира ведь от первого покупателя у застройщика. Значит, с ней уже всё проще?»
«Если квартира покупалась напрямую у застройщика, разве там могут быть серьёзные риски?»
На первый взгляд вопрос кажется вполне логичным.
Интуитивно кажется, что если квартира когда-то была куплена напрямую у застройщика, то её история значительно проще, чем у квартиры после нескольких перепродаж, наследства или приватизации.
Значит и рисков должно быть меньше.
В такой логике действительно есть здравый смысл.
Но именно здесь появляется одна проблема.
Покупатель пытается получить ответ на вопрос, который невозможно решить по нескольким фактам.
Когда человек спрашивает:
«Можно ли покупать эту квартиру?» -
на самом деле он спрашивает совсем другое.
Он хочет услышать:
«Покупайте спокойно. С этой квартирой ничего не случится. Никто не сможет оспорить сделку. Деньги вы не потеряете.»
Но можно ли дать такое заключение только потому, что известно:
• квартира куплена у застройщика;
• один собственник;
• ипотеки не было;
• согласие супруга есть?
Конечно нет.
И дело даже не в том, что специалисту не хочется ответить кратко.
Проблема гораздо глубже.
Сам вопрос поставлен слишком упрощённо.
За годы сопровождения сделок я заметил одну закономерность
Покупатели часто представляют безопасность квартиры как небольшой чек-лист.
Когда куплена квартира?
Сколько собственников?
Была ли ипотека?
Есть ли согласие супруга?
И если на всё получены правильные ответы, кажется, что можно делать вывод:
«Квартира чистая.»
На практике именно в этот момент и возникает большинство ошибок.
«Подскажите, продавец купил квартиру у застройщика пять лет назад. Собственник один. Ипотеки не было. Согласие супруги есть. Можно покупать?»
Есть и похожие вопросы.
«Квартира ведь от первого покупателя у застройщика. Значит, с ней уже всё проще?»
«Если квартира покупалась напрямую у застройщика, разве там могут быть серьёзные риски?»
На первый взгляд вопрос кажется вполне логичным.
Интуитивно кажется, что если квартира когда-то была куплена напрямую у застройщика, то её история значительно проще, чем у квартиры после нескольких перепродаж, наследства или приватизации.
Значит и рисков должно быть меньше.
В такой логике действительно есть здравый смысл.
Но именно здесь появляется одна проблема.
Покупатель пытается получить ответ на вопрос, который невозможно решить по нескольким фактам.
Когда человек спрашивает:
«Можно ли покупать эту квартиру?» -
на самом деле он спрашивает совсем другое.
Он хочет услышать:
«Покупайте спокойно. С этой квартирой ничего не случится. Никто не сможет оспорить сделку. Деньги вы не потеряете.»
Но можно ли дать такое заключение только потому, что известно:
• квартира куплена у застройщика;
• один собственник;
• ипотеки не было;
• согласие супруга есть?
Конечно нет.
И дело даже не в том, что специалисту не хочется ответить кратко.
Проблема гораздо глубже.
Сам вопрос поставлен слишком упрощённо.
За годы сопровождения сделок я заметил одну закономерность
Покупатели часто представляют безопасность квартиры как небольшой чек-лист.
Когда куплена квартира?
Сколько собственников?
Была ли ипотека?
Есть ли согласие супруга?
И если на всё получены правильные ответы, кажется, что можно делать вывод:
«Квартира чистая.»
На практике именно в этот момент и возникает большинство ошибок.
Представьте несколько совершенно разных ситуаций
Продавец показывает нотариальное согласие супруга.
Но позже выясняется, что квартира покупалась в предыдущем браке, а согласие получено уже от нынешнего супруга.
Или документ вообще оформлен с ошибками.
Снаружи всё выглядит правильно.
Но оценка безопасности сделки уже становится другой.
Или другой пример.
Покупатель внимательно изучил квартиру.
Все документы выглядят нормально.
Но во время денежных расчётов его просто обманули.
Квартира здесь вообще ни при чём.
Проблема возникла в другой части сделки.
Но ведь вопрос был:
«Можно ли покупать квартиру?»
Ещё одна ситуация.
Покупатель уверен, что квартира «чистая», потому что продавец приобрёл её по ДДУ у застройщика.
Но сам договор долевого участия он никогда не открывал.
Хотя иногда именно в нём содержатся обстоятельства, которые могут существенно изменить оценку ситуации.
И это далеко не всегда очевидно человеку, который никогда раньше не сопровождал подобные сделки.
Или ещё пример из практики.
Внешне всё выглядело идеально.
Квартира куплена у застройщика.
Право собственности зарегистрировано.
Но в процессе подготовки сделки выяснилось, что у продавца оставались неисполненные обязательства перед застройщиком.
Сам продавец не считал это проблемой.
Покупатель вообще об этом не подозревал.
А обнаружить такие обстоятельства удалось только во время полноценной подготовки к сделке.
По короткому описанию квартиры понять это было невозможно.
Можно привести ещё десятки подобных примеров.
Иногда проблема скрывается в документах.
Иногда — в истории квартиры.
Иногда — в личности продавца.
Иногда — вообще в том, как стороны собираются проводить сделку.
Именно поэтому опытный специалист никогда не отвечает на вопрос кратко:
«Можно покупать?» - если получил четыре строчки информации.
Но позже выясняется, что квартира покупалась в предыдущем браке, а согласие получено уже от нынешнего супруга.
Или документ вообще оформлен с ошибками.
Снаружи всё выглядит правильно.
Но оценка безопасности сделки уже становится другой.
Или другой пример.
Покупатель внимательно изучил квартиру.
Все документы выглядят нормально.
Но во время денежных расчётов его просто обманули.
Квартира здесь вообще ни при чём.
Проблема возникла в другой части сделки.
Но ведь вопрос был:
«Можно ли покупать квартиру?»
Ещё одна ситуация.
Покупатель уверен, что квартира «чистая», потому что продавец приобрёл её по ДДУ у застройщика.
Но сам договор долевого участия он никогда не открывал.
Хотя иногда именно в нём содержатся обстоятельства, которые могут существенно изменить оценку ситуации.
И это далеко не всегда очевидно человеку, который никогда раньше не сопровождал подобные сделки.
Или ещё пример из практики.
Внешне всё выглядело идеально.
Квартира куплена у застройщика.
Право собственности зарегистрировано.
Но в процессе подготовки сделки выяснилось, что у продавца оставались неисполненные обязательства перед застройщиком.
Сам продавец не считал это проблемой.
Покупатель вообще об этом не подозревал.
А обнаружить такие обстоятельства удалось только во время полноценной подготовки к сделке.
По короткому описанию квартиры понять это было невозможно.
Можно привести ещё десятки подобных примеров.
Иногда проблема скрывается в документах.
Иногда — в истории квартиры.
Иногда — в личности продавца.
Иногда — вообще в том, как стороны собираются проводить сделку.
Именно поэтому опытный специалист никогда не отвечает на вопрос кратко:
«Можно покупать?» - если получил четыре строчки информации.
Интересная особенность
Вопрос покупателя занимает буквально одно предложение.
А чтобы честно ответить на него, иногда приходится несколько дней собирать информацию, разговаривать с продавцом, обсуждать детали и условия сделки, затем более недели изучать документы, анализировать обстоятельства и сопоставлять между собой десятки различных факторов.
Именно поэтому невозможно честно ответить на внезапное сообщение:
«Да, покупайте.»
Или:
«Нет, покупать нельзя.»
А чтобы честно ответить на него, иногда приходится несколько дней собирать информацию, разговаривать с продавцом, обсуждать детали и условия сделки, затем более недели изучать документы, анализировать обстоятельства и сопоставлять между собой десятки различных факторов.
Именно поэтому невозможно честно ответить на внезапное сообщение:
«Да, покупайте.»
Или:
«Нет, покупать нельзя.»
В своей работе я разделяю два совершенно разных этапа
Первый.
Стоит ли вообще продолжать работать с этой квартирой?
Есть ли смысл тратить время, договариваться с продавцом, получать документы и готовиться к внесению аванса?
И только потом возникает второй вопрос.
Можно ли после полноценной проверки рекомендовать эту квартиру к покупке?
Покупатели очень часто пытаются перескочить сразу ко второму этапу.
Хотя до него ещё просто не хватает информации.
Важно понимать ещё одну вещь.
Даже предварительная оценка квартиры нужна не для того, чтобы сказать:
«Покупайте.»
Её задача значительно скромнее.
Понять, стоит ли вообще приближаться к этой сделке и можно ли рассматривать вопрос о внесении предоплаты.
Но даже для такого вывода недостаточно знать, что квартира была куплена у застройщика пять лет назад, собственник один, ипотеки не было и согласие супруга получено.
Обычно требуется значительно больше информации.
Нужно поговорить с продавцом.
Понять историю квартиры.
Получить некоторые документы.
Разобраться, как вообще будет проходить сделка.
Кто участвует в расчётах.
Почему продаётся квартира.
Куда продавец планирует направить деньги.
Какие условия сделки предлагают стороны.
Иногда именно эти обстоятельства полностью меняют первоначальную оценку.
Именно поэтому даже грамотные покупатели совершают ошибки не потому, что плохо подготовились.
Чаще они просто пытаются получить простой ответ на вопрос, который устроен значительно сложнее.
В этой статье рассмотрена только одна из подобных ситуаций.
На практике каждая квартира имеет свою историю, документы, участников сделки и обстоятельства, которые невозможно оценить по нескольким общим признакам.
Если до принятия решения осталось немного времени и вы хотите разобраться именно в своей ситуации до внесения денежных обязательств, это можно сделать на индивидуальной консультации.
Стоит ли вообще продолжать работать с этой квартирой?
Есть ли смысл тратить время, договариваться с продавцом, получать документы и готовиться к внесению аванса?
И только потом возникает второй вопрос.
Можно ли после полноценной проверки рекомендовать эту квартиру к покупке?
Покупатели очень часто пытаются перескочить сразу ко второму этапу.
Хотя до него ещё просто не хватает информации.
Важно понимать ещё одну вещь.
Даже предварительная оценка квартиры нужна не для того, чтобы сказать:
«Покупайте.»
Её задача значительно скромнее.
Понять, стоит ли вообще приближаться к этой сделке и можно ли рассматривать вопрос о внесении предоплаты.
Но даже для такого вывода недостаточно знать, что квартира была куплена у застройщика пять лет назад, собственник один, ипотеки не было и согласие супруга получено.
Обычно требуется значительно больше информации.
Нужно поговорить с продавцом.
Понять историю квартиры.
Получить некоторые документы.
Разобраться, как вообще будет проходить сделка.
Кто участвует в расчётах.
Почему продаётся квартира.
Куда продавец планирует направить деньги.
Какие условия сделки предлагают стороны.
Иногда именно эти обстоятельства полностью меняют первоначальную оценку.
Именно поэтому даже грамотные покупатели совершают ошибки не потому, что плохо подготовились.
Чаще они просто пытаются получить простой ответ на вопрос, который устроен значительно сложнее.
В этой статье рассмотрена только одна из подобных ситуаций.
На практике каждая квартира имеет свою историю, документы, участников сделки и обстоятельства, которые невозможно оценить по нескольким общим признакам.
Если до принятия решения осталось немного времени и вы хотите разобраться именно в своей ситуации до внесения денежных обязательств, это можно сделать на индивидуальной консультации.
