Агент говорит, что квартиру можно покупать. Достаточно ли этого, чтобы выходить на сделку? Можно ли полностью положиться на его мнение?
Вы нашли квартиру, которая вам действительно понравилась.
После переговоров с продавцом был внесён аванс, а продавец передал документы для проверки.
Чтобы чувствовать себя спокойнее, вы решили нанять специалиста для сопровождения сделки.
Через несколько дней он сообщает:
— «Проверку закончил. Квартиру можно покупать.»
В этот момент большинство покупателей испытывают облегчение.
Кажется, что самое сложное уже позади.
Логика выглядит вполне разумной. Если квартиру проверил специалист, значит можно спокойно выходить на сделку.
Но именно здесь возникает одно из самых распространённых заблуждений.
Проблема не обязательно в том, что специалист ошибся.
Проблема в другом.
Фраза «квартиру можно покупать» сама по себе ничего не означает.
Не существует категории «хорошая квартира».
Существует другой вопрос:
Достаточно ли проведена проверка, чтобы сделать вывод о безопасности именно этой сделки?
Это совершенно разные вещи.
Представьте первую ситуацию.
Специалист сообщает:
— «Обременений в ЕГРН нет. Согласие супруга получено. Справки ПНД и НД представлены. Зарегистрированных жильцов нет. Всё чисто.»
Покупатель делает вполне логичный вывод:
«Значит квартиру можно покупать.»
Однако позже выясняется, что квартира была приватизирована много лет назад, а в ходе проверки вообще не изучались лица, зарегистрированные в квартире на момент приватизации.
В результате оказывается, что существует отказник от приватизации, сохранивший право пользования квартирой.
Получается, всё сказанное ранее было правдой.
Обременений действительно не было.
Но сама проверка оказалась неполной.
Другой пример.
В заключении написано:
«Квартира получена по договору ренты. Договор исполнен.»
Покупатель снова успокаивается.
Но при более глубоком анализе выясняется, что сама рента могла исполняться с нарушениями, которые впоследствии способны стать основанием для судебного спора со стороны родственников получателя ренты.
То есть проблема вовсе не в наличии договора ренты.
Проблема в том, что никто не исследовал обстоятельства его исполнения.
Именно поэтому опытный специалист редко ограничивается словами:
«Всё хорошо.»
Он должен показать, "почему" сделан такой вывод.
На практике качественная проверка может включать:
— анализ истории квартиры;
— изучение нынешних и предыдущих собственников;
— проверку истории регистрации жильцов;
— запрос дополнительных документов;
— анализ оснований возникновения права собственности;
— оценку возможных судебных рисков;
— подготовку безопасной схемы сделки и денежных расчётов;
— формирование документов, подтверждающих добросовестность покупателя.
Но важен не только сам процесс проверки.
Не менее важен её результат.
Покупатель должен понимать:
— какие документы изучались;
— какие обстоятельства проверялись;
— какие риски выявлены;
— какие выводы сделаны;
— почему специалист считает сделку допустимой.
Если вместо этого человек получает только одну фразу:
«Квартиру можно покупать.»
то решение фактически принимается на доверии.
А доверие не заменяет качественную проверку.
Поэтому при выборе специалиста стоит обращать внимание не столько на его профессию.
Неважно, называет ли он себя агентом, юристом или экспертом.
Гораздо важнее другое.
Может ли он объяснить логику проверки.
Предоставляет ли правовое заключение и пакет документов добросовестного покупателя ля защиты на суде.
Показывает ли, что именно было проверено, а что осталось за пределами проверки.
И способен ли подтвердить свои выводы не общими словами, а результатами проведённой работы.
Перед выходом на сделку полезно задать себе простой вопрос.
"Я действительно понимаю, почему эту квартиру считают безопасной, или просто доверяю словам: «Можно покупать»?
Если проверка квартиры уже проведена, но в итоге вы получили только общий вывод без объяснения логики проверки, перечня изученных документов и оценки выявленных рисков, подобную ситуацию можно разобрать до подписания договора и окончательных расчётов.
Нередко именно на этом этапе становится понятно, насколько полно была проведена проверка, какие обстоятельства остались без внимания и требуют дополнительной оценки перед сделкой.
Оценить риски квартиры до сделки
После переговоров с продавцом был внесён аванс, а продавец передал документы для проверки.
Чтобы чувствовать себя спокойнее, вы решили нанять специалиста для сопровождения сделки.
Через несколько дней он сообщает:
— «Проверку закончил. Квартиру можно покупать.»
В этот момент большинство покупателей испытывают облегчение.
Кажется, что самое сложное уже позади.
Логика выглядит вполне разумной. Если квартиру проверил специалист, значит можно спокойно выходить на сделку.
Но именно здесь возникает одно из самых распространённых заблуждений.
Проблема не обязательно в том, что специалист ошибся.
Проблема в другом.
Фраза «квартиру можно покупать» сама по себе ничего не означает.
Не существует категории «хорошая квартира».
Существует другой вопрос:
Достаточно ли проведена проверка, чтобы сделать вывод о безопасности именно этой сделки?
Это совершенно разные вещи.
Представьте первую ситуацию.
Специалист сообщает:
— «Обременений в ЕГРН нет. Согласие супруга получено. Справки ПНД и НД представлены. Зарегистрированных жильцов нет. Всё чисто.»
Покупатель делает вполне логичный вывод:
«Значит квартиру можно покупать.»
Однако позже выясняется, что квартира была приватизирована много лет назад, а в ходе проверки вообще не изучались лица, зарегистрированные в квартире на момент приватизации.
В результате оказывается, что существует отказник от приватизации, сохранивший право пользования квартирой.
Получается, всё сказанное ранее было правдой.
Обременений действительно не было.
Но сама проверка оказалась неполной.
Другой пример.
В заключении написано:
«Квартира получена по договору ренты. Договор исполнен.»
Покупатель снова успокаивается.
Но при более глубоком анализе выясняется, что сама рента могла исполняться с нарушениями, которые впоследствии способны стать основанием для судебного спора со стороны родственников получателя ренты.
То есть проблема вовсе не в наличии договора ренты.
Проблема в том, что никто не исследовал обстоятельства его исполнения.
Именно поэтому опытный специалист редко ограничивается словами:
«Всё хорошо.»
Он должен показать, "почему" сделан такой вывод.
На практике качественная проверка может включать:
— анализ истории квартиры;
— изучение нынешних и предыдущих собственников;
— проверку истории регистрации жильцов;
— запрос дополнительных документов;
— анализ оснований возникновения права собственности;
— оценку возможных судебных рисков;
— подготовку безопасной схемы сделки и денежных расчётов;
— формирование документов, подтверждающих добросовестность покупателя.
Но важен не только сам процесс проверки.
Не менее важен её результат.
Покупатель должен понимать:
— какие документы изучались;
— какие обстоятельства проверялись;
— какие риски выявлены;
— какие выводы сделаны;
— почему специалист считает сделку допустимой.
Если вместо этого человек получает только одну фразу:
«Квартиру можно покупать.»
то решение фактически принимается на доверии.
А доверие не заменяет качественную проверку.
Поэтому при выборе специалиста стоит обращать внимание не столько на его профессию.
Неважно, называет ли он себя агентом, юристом или экспертом.
Гораздо важнее другое.
Может ли он объяснить логику проверки.
Предоставляет ли правовое заключение и пакет документов добросовестного покупателя ля защиты на суде.
Показывает ли, что именно было проверено, а что осталось за пределами проверки.
И способен ли подтвердить свои выводы не общими словами, а результатами проведённой работы.
Перед выходом на сделку полезно задать себе простой вопрос.
"Я действительно понимаю, почему эту квартиру считают безопасной, или просто доверяю словам: «Можно покупать»?
Если проверка квартиры уже проведена, но в итоге вы получили только общий вывод без объяснения логики проверки, перечня изученных документов и оценки выявленных рисков, подобную ситуацию можно разобрать до подписания договора и окончательных расчётов.
Нередко именно на этом этапе становится понятно, насколько полно была проведена проверка, какие обстоятельства остались без внимания и требуют дополнительной оценки перед сделкой.
Оценить риски квартиры до сделки
