Мы решили оформить покупку квартиры у нотариуса. Значит квартиру уже никто не сможет оспорить?
Покупатель нашёл квартиру. Цена устраивает, и квартира подходит по различным параметрам.
Остался последний вопрос — как оформить сделку максимально безопасно.
Можно воспользоваться сопровождением банка. Можно обратиться к агентству. А можно оформить договор у нотариуса.
Именно в этот момент у многих возникает вполне логичная мысль:
«Нотариус отвечает своим имуществом за свои ошибки. Значит, он заинтересован всё тщательно проверить. Если нотариус удостоверил договор, квартиру уже вряд ли смогут забрать через суд».
На первый взгляд это действительно выглядит убедительно.
Но именно здесь большинство покупателей незаметно подменяют одно понятие другим.
Они ожидают от нотариуса совсем другую работу.
Остался последний вопрос — как оформить сделку максимально безопасно.
Можно воспользоваться сопровождением банка. Можно обратиться к агентству. А можно оформить договор у нотариуса.
Именно в этот момент у многих возникает вполне логичная мысль:
«Нотариус отвечает своим имуществом за свои ошибки. Значит, он заинтересован всё тщательно проверить. Если нотариус удостоверил договор, квартиру уже вряд ли смогут забрать через суд».
На первый взгляд это действительно выглядит убедительно.
Но именно здесь большинство покупателей незаметно подменяют одно понятие другим.
Они ожидают от нотариуса совсем другую работу.
За что нотариус действительно отвечает
Начнем с самого распространённого заблуждения.
Когда люди задают вопрос:
«Проверяет ли нотариус чистоту сделки?»
чаще всего они имеют в виду совсем не то, что понимает под этим законодательство.
Покупатель вкладывает в эти слова следующий смысл:
· квартира полностью проверена;
· скрытых проблем больше нет;
· историю объекта изучили;
· продавца проверили;
· в будущем квартиру уже никто не сможет оспорить.
Но нотариус выполняет другую работу.
Его задача — удостоверить сделку.
Когда люди задают вопрос:
«Проверяет ли нотариус чистоту сделки?»
чаще всего они имеют в виду совсем не то, что понимает под этим законодательство.
Покупатель вкладывает в эти слова следующий смысл:
· квартира полностью проверена;
· скрытых проблем больше нет;
· историю объекта изучили;
· продавца проверили;
· в будущем квартиру уже никто не сможет оспорить.
Но нотариус выполняет другую работу.
Его задача — удостоверить сделку.
Что значит «удостоверить сделку»
Многие представляют сделку как передачу денег и квартиры.
С юридической точки зрения сделка — это прежде всего заключение договора купли-продажи и выражение сторонами своей воли на переход права собственности.
Именно с этим работает нотариус.
Он составляет или проверяет договор, удостоверяет, что стороны лично участвуют в сделке или действуют через законных представителей, устанавливает личности участников, разъясняет содержание договора, проверяет необходимые сведения в предусмотренных законом государственных реестрах, убеждается, что стороны понимают смысл подписываемого документа и добровольно выражают свою волю.
Например, нотариус проверяет:
· право собственности продавца;
· наличие зарегистрированных ограничений и обременений;
· личность участников сделки;
· дееспособность в пределах своих полномочий;
· сведения о банкротстве из открытых государственных ресурсов;
· нотариальные документы через соответствующие реестры.
Если нотариус допустит ошибку именно при выполнении своих нотариальных обязанностей, например нарушит требования закона при удостоверении сделки или неправильно оформит нотариальное действие, тогда действительно может наступить его имущественная ответственность.
И это совершенно справедливо.
Но здесь важно понять одну принципиальную вещь.
Нотариус отвечает за качество нотариального действия.
Он не отвечает за всю историю квартиры.
С юридической точки зрения сделка — это прежде всего заключение договора купли-продажи и выражение сторонами своей воли на переход права собственности.
Именно с этим работает нотариус.
Он составляет или проверяет договор, удостоверяет, что стороны лично участвуют в сделке или действуют через законных представителей, устанавливает личности участников, разъясняет содержание договора, проверяет необходимые сведения в предусмотренных законом государственных реестрах, убеждается, что стороны понимают смысл подписываемого документа и добровольно выражают свою волю.
Например, нотариус проверяет:
· право собственности продавца;
· наличие зарегистрированных ограничений и обременений;
· личность участников сделки;
· дееспособность в пределах своих полномочий;
· сведения о банкротстве из открытых государственных ресурсов;
· нотариальные документы через соответствующие реестры.
Если нотариус допустит ошибку именно при выполнении своих нотариальных обязанностей, например нарушит требования закона при удостоверении сделки или неправильно оформит нотариальное действие, тогда действительно может наступить его имущественная ответственность.
И это совершенно справедливо.
Но здесь важно понять одну принципиальную вещь.
Нотариус отвечает за качество нотариального действия.
Он не отвечает за всю историю квартиры.
Где возникает главная ошибка покупателей
После слов «нотариус отвечает своим имуществом» многие автоматически делают следующий вывод:
«Значит он проверил абсолютно всё».
Но такого вывода закон не содержит.
Нотариус не обязан проводить полноценное расследование истории квартиры.
Не потому, что не хочет.
А потому, что это вообще другая работа.
Представьте себе врача.
Если хирург прекрасно выполнил операцию, это ещё не означает, что он обязан был заранее исследовать всю историю жизни пациента с самого рождения.
Так же и нотариус.
Он отвечает за свою профессиональную деятельность, но не может отвечать за обстоятельства, которые выходят далеко за пределы нотариального удостоверения.
«Значит он проверил абсолютно всё».
Но такого вывода закон не содержит.
Нотариус не обязан проводить полноценное расследование истории квартиры.
Не потому, что не хочет.
А потому, что это вообще другая работа.
Представьте себе врача.
Если хирург прекрасно выполнил операцию, это ещё не означает, что он обязан был заранее исследовать всю историю жизни пациента с самого рождения.
Так же и нотариус.
Он отвечает за свою профессиональную деятельность, но не может отвечать за обстоятельства, которые выходят далеко за пределы нотариального удостоверения.
Почему сделки всё равно оспариваются
Именно поэтому иногда возникают ситуации, которые искренне удивляют покупателей.
Сделка оформлена у нотариуса.
Договор составлен грамотно.
Деньги переданы.
Право собственности зарегистрировано.
А спустя некоторое время появляется судебный спор.
Почему?
Потому что причиной оспаривания становятся вовсе не ошибки нотариуса.
Например:
· спустя годы объявляется наследник, о существовании которого нотариус не мог знать;
· выясняется, что когда-то были нарушены права ребёнка;
· обнаруживается использование материнского капитала без выделения долей;
· становится известно, что в одной из предыдущих сделок отсутствовало обязательное согласие супруга;
· продавца позже признают банкротом и начинают оспаривать совершённые ранее сделки;
· выявляются обстоятельства прежних сделок, которые невозможно установить только по документам, представленным нотариусу.
Все эти основания связаны не с удостоверением сегодняшнего договора.
Они связаны с историей квартиры, предыдущими событиями, семейными обстоятельствами или поведением участников сделки.
Именно поэтому нотариус не может отвечать за подобные риски.
Сделка оформлена у нотариуса.
Договор составлен грамотно.
Деньги переданы.
Право собственности зарегистрировано.
А спустя некоторое время появляется судебный спор.
Почему?
Потому что причиной оспаривания становятся вовсе не ошибки нотариуса.
Например:
· спустя годы объявляется наследник, о существовании которого нотариус не мог знать;
· выясняется, что когда-то были нарушены права ребёнка;
· обнаруживается использование материнского капитала без выделения долей;
· становится известно, что в одной из предыдущих сделок отсутствовало обязательное согласие супруга;
· продавца позже признают банкротом и начинают оспаривать совершённые ранее сделки;
· выявляются обстоятельства прежних сделок, которые невозможно установить только по документам, представленным нотариусу.
Все эти основания связаны не с удостоверением сегодняшнего договора.
Они связаны с историей квартиры, предыдущими событиями, семейными обстоятельствами или поведением участников сделки.
Именно поэтому нотариус не может отвечать за подобные риски.
Тогда кто занимается такими вопросами?
И здесь возникает вполне логичный вопрос.
Если нотариус удостоверяет сделку, Росреестр регистрирует переход права собственности, а банк оценивает прежде всего свои кредитные риски, тогда кто вообще исследует саму историю квартиры и ищет обстоятельства, которые спустя годы могут привести к её оспариванию?
Это уже совсем другая работа.
Она заключается не в удостоверении договора и не в регистрации перехода права собственности. Её задача — понять, существуют ли обстоятельства, которые могут поставить под сомнение безопасность самой сделки.
Для этого приходится изучать предыдущие сделки с квартирой, судебные споры, историю возникновения права собственности, семейные обстоятельства продавца, возможные наследственные вопросы, особенности расчётов, документы, а иногда и просто анализировать логику происходящего.
Причём далеко не всегда тревожный сигнал находится в документах.
Иногда настораживает сама история, которую рассказывает продавец. Например, человек продаёт единственное жильё, но не может внятно объяснить, куда собирается переезжать.
Или говорит, что квартира была куплена исключительно на личные деньги, хотя из документов возникает совсем другая картина. Такие несоответствия сами по себе ещё не означают наличие проблемы, но именно они часто становятся поводом для более глубокой проверки.
Именно поэтому безопасность сделки — это не поиск одного документа и не выполнение одной юридической процедуры. Это последовательный анализ обстоятельств, который помогает понять, действительно ли квартира безопасна для покупки.
Если нотариус удостоверяет сделку, Росреестр регистрирует переход права собственности, а банк оценивает прежде всего свои кредитные риски, тогда кто вообще исследует саму историю квартиры и ищет обстоятельства, которые спустя годы могут привести к её оспариванию?
Это уже совсем другая работа.
Она заключается не в удостоверении договора и не в регистрации перехода права собственности. Её задача — понять, существуют ли обстоятельства, которые могут поставить под сомнение безопасность самой сделки.
Для этого приходится изучать предыдущие сделки с квартирой, судебные споры, историю возникновения права собственности, семейные обстоятельства продавца, возможные наследственные вопросы, особенности расчётов, документы, а иногда и просто анализировать логику происходящего.
Причём далеко не всегда тревожный сигнал находится в документах.
Иногда настораживает сама история, которую рассказывает продавец. Например, человек продаёт единственное жильё, но не может внятно объяснить, куда собирается переезжать.
Или говорит, что квартира была куплена исключительно на личные деньги, хотя из документов возникает совсем другая картина. Такие несоответствия сами по себе ещё не означают наличие проблемы, но именно они часто становятся поводом для более глубокой проверки.
Именно поэтому безопасность сделки — это не поиск одного документа и не выполнение одной юридической процедуры. Это последовательный анализ обстоятельств, который помогает понять, действительно ли квартира безопасна для покупки.
Значит ли это, что нотариус бесполезен?
Совсем нет.
Во многих случаях нотариальное удостоверение действительно усиливает защиту сделки.
Нотариус снижает целый ряд рисков, связанных именно с удостоверением договора, соблюдением требований закона и добросовестностью покупателя.
Но ожидать, что нотариус одновременно проведёт полное расследование всей истории квартиры, неправильно.
Это уже другая профессия и другой вид работы.
Во многих случаях нотариальное удостоверение действительно усиливает защиту сделки.
Нотариус снижает целый ряд рисков, связанных именно с удостоверением договора, соблюдением требований закона и добросовестностью покупателя.
Но ожидать, что нотариус одновременно проведёт полное расследование всей истории квартиры, неправильно.
Это уже другая профессия и другой вид работы.
Главное
Большинство покупателей совершают ошибку не потому, что не знают закон.
Они просто ожидают от нотариуса того, чего нотариус никогда не обещал делать.
Поэтому вопрос перед покупкой квартиры стоит не так:
«Нужен ли нотариус?»
Во многих случаях нотариальное удостоверение действительно целесообразно.
Гораздо важнее другой вопрос:
«Достаточно ли одного нотариуса, чтобы считать квартиру полностью проверенной?»
Именно здесь большинство покупателей впервые понимают, что безопасность сделки значительно сложнее, чем казалось вначале.
Каждая квартира имеет свою историю, документы и обстоятельства. Если до внесения аванса или подписания договора осталось немного времени и вы хотите разобраться именно в своей ситуации, подобные вопросы лучше оценивать применительно к конкретной сделке, а не только по общим правилам.
Они просто ожидают от нотариуса того, чего нотариус никогда не обещал делать.
Поэтому вопрос перед покупкой квартиры стоит не так:
«Нужен ли нотариус?»
Во многих случаях нотариальное удостоверение действительно целесообразно.
Гораздо важнее другой вопрос:
«Достаточно ли одного нотариуса, чтобы считать квартиру полностью проверенной?»
Именно здесь большинство покупателей впервые понимают, что безопасность сделки значительно сложнее, чем казалось вначале.
Каждая квартира имеет свою историю, документы и обстоятельства. Если до внесения аванса или подписания договора осталось немного времени и вы хотите разобраться именно в своей ситуации, подобные вопросы лучше оценивать применительно к конкретной сделке, а не только по общим правилам.
Если вы только готовитесь к покупке квартиры
Если вы ещё не приняли окончательное решение и не понимаете, достаточно ли в вашей ситуации нотариального удостоверения или квартире требуется более глубокая проверка, лучше разобраться в этом до внесения аванса и подписания договора.
Каждая сделка имеет свои документы, историю и особенности. Поэтому один и тот же способ оформления может быть достаточным для одной квартиры и совершенно недостаточным для другой.
На индивидуальной консультации мы разбираем именно вашу ситуацию: какие обстоятельства действительно требуют внимания, какие риски стоит проверить до покупки и насколько в вашем случае достаточно нотариального удостоверения или необходим более глубокий анализ сделки.
Это позволяет принимать решение, понимая не только то, что видно в документах, но и то, что может остаться незамеченным на первый взгляд.
Каждая сделка имеет свои документы, историю и особенности. Поэтому один и тот же способ оформления может быть достаточным для одной квартиры и совершенно недостаточным для другой.
На индивидуальной консультации мы разбираем именно вашу ситуацию: какие обстоятельства действительно требуют внимания, какие риски стоит проверить до покупки и насколько в вашем случае достаточно нотариального удостоверения или необходим более глубокий анализ сделки.
Это позволяет принимать решение, понимая не только то, что видно в документах, но и то, что может остаться незамеченным на первый взгляд.
Хотите разобраться в теме подробнее?
В этой статье я разобрал одну из самых распространённых ошибок — ожидание, что нотариус проверяет безопасность всей сделки.
Если хотите глубже понять, кто на самом деле отвечает за проверку квартиры, чем отличаются задачи нотариуса, банка, Росреестра, юриста и специалиста по сопровождению сделок, посмотрите это видео.
В нём я подробно объясняю, почему безопасность сделки нельзя свести к одному документу или одной организации и с чего на самом деле начинается проверка квартиры.
Если хотите глубже понять, кто на самом деле отвечает за проверку квартиры, чем отличаются задачи нотариуса, банка, Росреестра, юриста и специалиста по сопровождению сделок, посмотрите это видео.
В нём я подробно объясняю, почему безопасность сделки нельзя свести к одному документу или одной организации и с чего на самом деле начинается проверка квартиры.
