Почему даже «чистую» квартиру могут изъять по суду?
Когда покупатели задумываются о безопасности сделки, разговор почти всегда сводится к проверке квартиры.
Проверяли ли собственника. Есть ли наследники. Нет ли банкротства. Использовался ли материнский капитал. Нет ли проблем в истории объекта.
Безусловно, всё это важно. Но существует ещё одна проблема, о которой многие покупатели вообще не задумываются.
Даже идеально проверенная квартира не гарантирует безопасность сделки. Потому что риски возникают не только во время проверки объекта, но и во время проведения самой сделки.
Иногда квартиру проверяют достаточно качественно, а проблемы появляются уже на этапе оформления документов, расчётов или исполнения договорённостей между сторонами.
На практике такие ситуации встречаются гораздо чаще, чем кажется.
Например, квартира приобреталась с использованием материнского капитала.
Продавец объясняет: «Мы пока не выделяли детям доли, но после продажи купим другую квартиру и уже там всё оформим. Так будет быстрее и удобнее для всех».
На первый взгляд предложение выглядит разумным. Покупатель не видит проблемы. Сделка проходит.
Но спустя время выясняется, что подобная схема нарушала требования законодательства. В результате возникают риски судебных споров и оспаривания сделки.
Другой распространённый пример связан с ипотекой. Покупателю не хватает денег на первоначальный взнос. Тогда стороны начинают придумывать различные обходные схемы.
Например, искусственно увеличивают цену квартиры в договоре, составляют дополнительные расписки или отражают расчёты не так, как они происходили в действительности.
На первый взгляд кажется, что все довольны. Продавец продаёт квартиру. Покупатель получает кредит. Банк выдаёт деньги.
Но проблема заключается в том, что подобные действия могут повлечь уже совсем другие последствия, вплоть до обвинений в мошенничестве в сфере кредитования. И тогда под угрозой оказывается не только кредит, но и сама сделка.
Есть и менее очевидные ситуации.
Например, стороны используют шаблонный договор купли-продажи, скачанный из интернета. Или самостоятельно меняют отдельные положения договора, не понимая возможных последствий. Или неверно оформляют порядок расчётов. Или не фиксируют важные обстоятельства сделки документально.
В момент подписания документов это может казаться несущественной формальностью. Но спустя несколько лет именно такие детали иногда становятся предметом судебного спора.
Одним из самых недооценённых этапов сделки являются денежные расчёты. И здесь ошибок допускается не меньше, чем при проверке самого объекта.
Многие покупатели сосредотачиваются на документах, собственниках, наследниках и истории квартиры, но практически не задумываются о том, как именно будут передаваться деньги.
Между тем проблемы могут возникнуть даже при покупке абсолютно «чистой» квартиры.
Важно понимать не только способ расчётов, но и то, кому именно передаются денежные средства.
Особенно это актуально при продаже квартиры по доверенности, при наличии нескольких собственников или при сложных схемах расчётов между участниками сделки.
На практике нередко возникают ситуации, когда спустя время один из участников начинает утверждать, что деньги ему не передавались либо были переданы не в полном объёме.
Отдельного внимания требует документальное подтверждение расчётов. Недостаточно просто передать деньги и получить ключи от квартиры.
Важно заранее понимать, какие документы будут подтверждать факт расчётов, в каком порядке они оформляются и смогут ли они в дальнейшем подтвердить позицию сторон в случае возникновения спора.
Даже такие, казалось бы, привычные способы расчётов, как банковская ячейка или наличные денежные средства, сегодня во многих ситуациях требуют повышенного внимания и дополнительной фиксации обстоятельств сделки.
Именно поэтому проверка квартиры и сопровождение сделки — это не одно и то же.
Проверка отвечает на вопрос: «Какие риски содержит объект недвижимости?»
А сопровождение сделки отвечает на другой вопрос: «Как провести покупку таким образом, чтобы не создать новые риски собственными действиями?»
Поэтому безопасность покупки квартиры складывается из двух частей.
Первая часть — качественная проверка объекта. Вторая часть — грамотное проведение самой сделки.
Причём одна часть не заменяет другую. Можно провести слабую проверку и приобрести проблемную квартиру. А можно найти хорошую квартиру, но создать серьёзные проблемы собственными действиями уже во время сделки.
Именно поэтому вопрос безопасности недвижимости обычно начинается не с вопроса: «Квартира чистая или нет?»
А с вопроса: «Насколько безопасно построена вся сделка целиком?»
Если до внесения аванса или подписания договора остаётся немного времени, зачастую важно оценивать не только сам объект, но и предлагаемый порядок проведения сделки, документы и схемы расчётов.