Почему похожие квартиры стоят по-разному и можно ли по объявлениям понять их реальную цену?
Вы нашли квартиру.
Район устраивает. Дом нравится. Планировка подходит. Цена кажется вполне разумной.
Но затем вы открываете объявления с похожими квартирами и замечаете странную вещь. Практически одинаковые квартиры продаются по совершенно разным ценам.
Одна стоит 17 миллионов рублей. Другая — 20. Третья — почти 25.
И возникает вполне логичный вопрос. **Так сколько же эта квартира стоит на самом деле?**
Большинство покупателей рассуждают одинаково. Если посмотреть достаточно много похожих объявлений, можно примерно определить рыночную цену.
На первый взгляд это выглядит вполне логично. Если большинство похожих квартир продаются примерно за одну сумму, значит и выбранная квартира должна стоить примерно столько же.
Но именно здесь многие начинают ошибаться. Потому что объявления — это ещё не рынок.
Это лишь цены, по которым продавцы хотели бы продать свои квартиры.
Кто-то действительно готов продать по указанной цене. Кто-то просто проверяет спрос. Кто-то никуда не торопится. А кто-то сознательно выставляет квартиру дороже, рассчитывая, что всё равно найдётся покупатель.
Поэтому сами объявления ещё не позволяют определить реальную стоимость квартиры.
Тогда возникает следующая мысль. «Нужно посмотреть цены уже состоявшихся сделок.»
Это действительно полезнее. Но и здесь всё оказывается сложнее.
Даже реальные сделки далеко не всегда позволяют определить стоимость именно той квартиры, которую вы собираетесь покупать.
Почему? Потому что абсолютно одинаковых квартир практически не существует.
Даже если совпадают район, площадь, этаж, количество комнат и состояние ремонта, сами сделки могут сильно отличаться.
Один продавец несколько месяцев спокойно ждал своего покупателя. Другому деньги были нужны срочно.
Одна квартира продавалась свободной. По другой одновременно покупалось другое жильё.
В одном случае расчёты проходили полностью за собственные средства. В другом использовалась ипотека.
И это только различия в условиях сделки.
Есть ещё сама квартира. По фотографиям две квартиры могут выглядеть практически одинаково. Но за похожими объявлениями могут скрываться совершенно разные объекты.
Разная история переходов права собственности. Разные документы. Разный состав собственников. Разные обстоятельства продажи. Разная ликвидность.
Все эти обстоятельства тоже влияют на стоимость.
На первый взгляд может показаться, что документы вообще не имеют отношения к цене. Но это не так.
Иногда квартира действительно продаётся дешевле потому, что продавцу срочно нужны деньги. Иногда причина совсем в другом.
У квартиры могут быть особенности, которые отпугивают часть покупателей. Поэтому продавец вынужден снижать цену.
Это не означает, что каждая недорогая квартира обязательно проблемная. Но заметная разница в цене почти всегда имеет свою причину.
Именно эту причину и важно понять. Есть ещё одно распространённое заблуждение.
Многие считают, что если квартира стоит заметно дешевле остальных, значит им просто повезло. Иногда действительно так бывает.
Но за годы практики я перестал воспринимать низкую цену как преимущество.
Когда квартира продаётся значительно дешевле похожих вариантов, у меня сначала возникает не радость, а вопрос. Почему именно эта квартира продаётся по такой цене?
Иногда ответ оказывается совершенно безобидным. Например, продавцу действительно срочно понадобились деньги.
Но иногда причина скрывается в документах, истории квартиры, особенностях продавца или самой структуре сделки. Поэтому я стараюсь сначала понять причину цены, а уже потом делать вывод, дорого это или дёшево.
На мой взгляд, это намного важнее, чем пытаться вычислить среднюю стоимость квартиры по объявлениям или даже ориентироваться только на цены уже состоявшихся сделок.
Если до внесения аванса остаётся совсем немного времени, полезнее задать себе не вопрос: «Какая здесь средняя цена?»
А другой. «Почему именно эта квартира продаётся по такой цене и каких сведений мне сейчас не хватает, чтобы это понять?»
Именно этот вопрос часто позволяет увидеть то, что невозможно понять, просто сравнивая объявления или анализируя цены прошлых сделок.
Если до принятия решения остаётся немного времени и вы хотите разобраться именно в своей ситуации, подобные вопросы можно обсудить на индивидуальной консультации до внесения аванса или подписания договора.