Понравилась квартира по объявлению

Периодически покупатели задают мне вопрос:
«Сергей, а можно вообще как-то проверить квартиру ещё до звонка продавцу?»

Обычно ситуация выглядит примерно одинаково.
Человек несколько недель ищет квартиру.
Просматривает десятки объявлений.
Сравнивает районы.
Изучает цены.
Определяется с планировкой.

И вот, наконец, появляется вариант, который действительно нравится.
Подходящий район.
Нормальный дом.
Хорошая планировка.
Цена выглядит разумной.
На фотографиях всё аккуратно и привлекательно.

Но одновременно возникает другая мысль:
«А вдруг здесь есть какие-то проблемы, о которых я пока не знаю?»
И тогда появляется желание ещё до звонка понять хоть что-нибудь о квартире.

Сразу скажу важную вещь.
На этом этапе невозможно провести полноценную проверку квартиры.

Вы ещё не видели документы.
Не разговаривали с собственником.
Не знаете историю объекта.
Не понимаете обстоятельства сделки.

Поэтому ответить на вопрос «безопасно ли покупать эту квартиру» по одному объявлению невозможно.

Но это не означает, что объявление бесполезно.
Наоборот.

Иногда оно позволяет понять другое:
Стоит ли вообще тратить время на этот вариант и звонить продавцу.
Именно в этом заключается главная задача предварительного анализа объявления.

Не проверить квартиру.
А понять, есть ли смысл двигаться дальше.

Большинство покупателей смотрят только на фотографии и цену.
Но опытные специалисты обычно изучают гораздо больше деталей.

Причём не для того, чтобы сделать точные выводы.
А для того, чтобы построить гипотезы и подготовить вопросы.

Допустим, на фотографиях квартиры видно большое количество детских вещей.
Сам по себе этот факт ещё ничего не означает.

Это не проблема.
Это не риск.
И уж тем более не повод отказываться от квартиры.

Но такую деталь я бы для себя отметил.
Не потому, что здесь обязательно есть какие-то сложности.
А потому, что позже она может помочь быстрее разобраться в устройстве сделки.

Например, спустя какое-то время мы будем созваниваться с продавцом и начинать задавать обычные вопросы.

Выясняем, каким образом была приобретена квартира.

Продавец отвечает:
— Покупали.
Тогда следующий вопрос:
— В ипотеку?
— Да.

Далее я уточняю:
— Использовался ли материнский капитал?
— Да, использовался.

После этого возникает ещё один вопрос:
— Детей долями наделяли?

И здесь уже можно получить ответы, которые позволяют понять, стоит ли дальше изучать этот объект. Если доли не выделены – значит покупать такую квартиру нельзя, и мы уходим.

Обратите внимание на важный момент.
Мы не сделали сначала никаких выводов по фотографии детской комнаты.
Мы не решили, что квартира проблемная.
Мы не знали сначала, что использовался материнский капитал.

Фотографии лишь подсказали направление для дальнейших вопросов.
Именно так обычно работает предварительный анализ объявлений.

Опытный специалист не пытается найти по фотографиям проверку.
Он пытается найти детали, которые помогут быстрее выйти на правильные вопросы.

Именно так работает предварительный анализ.

Прежде всего — экономию времени и ресурсов.

Нам не пришлось ехать на просмотр.
Не пришлось вести переговоры с продавцом.
Не пришлось обсуждать цену и условия сделки.
Не пришлось вносить задаток.
Не пришлось заказывать полноценную проверку квартиры и тратить деньги на анализ документов.

Конечно, опытный специалист всё равно выявил бы использование материнского капитала и отсутствие выделенных долей уже на этапе проверки объекта.

Но произошло бы это значительно позже, когда в квартиру уже были бы вложены время, силы и, возможно, деньги.

Анализ объявления помогает быстрее отсечь часть неподходящих вариантов ещё до того, как покупатель начнёт глубоко погружаться в объект.

Иногда самая интересная информация находится не только на фотографиях, а в тексте объявления.

Например, могут быть указаны:
— количество собственников;
— основание собственности;
— срок владения квартирой;
— наличие опеки;
— залог банка;
— альтернативная сделка;
— наследство;
— рента;
— особенности регистрации жильцов.

Для части покупателей такие детали могут оказаться принципиальными.

Например, некоторые сознательно не хотят рассматривать квартиры, недавно полученные по наследству.
Кто-то избегает альтернативных сделок.
Кто-то не готов связываться с опекой.

Поэтому уже на этапе объявления можно понять, подходит ли вам такой объект в принципе.

Обычно у продавцов принято, что недостатки квартиры нужно скрывать.

На практике опытные риэлторы часто делают наоборот.
Если квартира получена по наследству, они могут сразу написать об этом.
Если есть опека — указать её в объявлении.
Если сделка альтернативная — тоже сообщить заранее.

Причина простая.
Так отсеиваются покупатели, которым такой объект изначально не подходит.
Продавец не тратит время на пустые просмотры.
Покупатель не тратит время на заведомо неподходящую квартиру.

Поэтому подробное описание обычно является плюсом.
Даже если в нём указаны не самые привлекательные особенности объекта.
Это вызывает доверие и на практике объект продается лучше.

Бывает и другая ситуация.

Фотографий мало.
Описание состоит из двух-трёх общих фраз.
Никаких деталей нет.
Все вопросы предлагается обсуждать по телефону.

Это не означает, что квартира сразу плохая.
Но означает другое.

Вам придётся самостоятельно выяснять всю информацию.
Поэтому объём неопределенности для покупателя автоматически увеличивается.

Чем меньше информации указано в объявлении, тем больше придётся уточнять дополнительно.

Очень часто люди начинают воспринимать объявление как часть проверки квартиры.
Особенно если описание подробное и выглядит убедительно.

Но это ошибка.
Даже самое подробное объявление остаётся рекламным материалом.
Оно лишь может помочь решить, стоит ли звонить.
Стоит ли ехать на просмотр.
Какие вопросы задавать продавцу.

Но оно не отвечает на главный вопрос:
Можно ли вносить задаток за эту квартиру?

Для ответа на него нужно провести второй этап: переговоры с продавцом, задать важные вопросы, выяснить детали истории квартиры, по нынешним собственникам и условиям сделки.

Поэтому объявление — это не проверка квартиры.
Это первый фильтр.

Фильтр, который помогает понять, стоит ли вообще тратить время на дальнейшее изучение объекта.

Если до внесения аванса остаётся немного времени и необходимо понять, какие вопросы стоит проверить по конкретной квартире до принятия финансовых обязательств, подобные ситуации можно разобрать на индивидуальной консультации.