Вам предлагают покупку квартиры онлайн

Вы нашли квартиру, которая вам подходит для покупки.
Но оказалось, что продажу сопровождает агентство, и оно сразу сообщает, что лично встречаться на сделке не потребуется. Всё проведут дистанционно.

В назначенное время участники подключатся к видеоконференции, покажут необходимые документы, подпишут договор через «Госключ», а банк направит документы на регистрацию.

То есть привычной для многих процедуры не будет. Покупатель не приезжает в банк, лично не видит сотрудника, не наблюдает за оформлением аккредитива или номинального счёта и не присутствует при проведении банковских операций.

На первый взгляд всё выглядит удобно. Не нужно ехать в офис банка, собирать всех участников в одном месте и тратить время на очную встречу.

Но у покупателя вполне может возникнуть другая мысль
«А это вообще безопасно?»
И здесь легко попасть в ловушку слишком простого ответа.

В интернете можно найти мнение, что онлайн-сделка удобнее, быстрее и современнее. Можно встретить и противоположную позицию — недвижимость слишком дорогая, а сама сделка слишком ответственная, чтобы проводить её дистанционно.

Но ни один из этих ответов сам по себе не говорит, безопасна ли конкретная сделка.
Потому что вопрос здесь не столько в том, проводится ли сделка онлайн. Гораздо важнее понять, кто её организует, почему используется именно такая схема и что будет происходить с документами и деньгами.

Представьте две ситуации.

В первой покупатель оформляет ипотеку в банке, клиентом которого он уже является. Он знает, какой банк участвует в сделке, кто его менеджер и как с ним связаться.

Менеджер заранее объясняет условия сделки. Понятно, какие документы понадобятся, что предстоит сделать сторонам, как будут оформляться документы и каким образом будут проходить расчёты.

В назначенное время стороны подключаются к видеоконференции. Менеджер идентифицирует участников, документы подписываются электронной подписью, банк проводит предусмотренные процедурой действия, а после регистрации выполняется расчёт с продавцом.
В такой ситуации дистанционный формат может быть вполне нормальным способом проведения сделки.

Но теперь изменим несколько обстоятельств.
Продавец или его представитель говорит покупателю:
«Давайте проведём сделку онлайн. Вам никуда не нужно ехать. Будет менеджер, он всё покажет на экране. Вы только подпишете документы, а деньги переведёте на указанный счёт».

Покупатель впервые слышит об этой компании или сервисе именно от продавца. Он не заключал с этой организацией никаких договоров, не знает менеджера и не понимает, кто именно управляет операциями с деньгами и почему используется именно такая процедура.

Формально обе ситуации называются одинаково — «онлайн-сделка».
Но содержание у них совершенно разное.

Именно поэтому вопрос «Безопасна ли онлайн-сделка?» слишком общий. Сначала нужно понять, что именно скрывается за этим названием.

В одной реальной сделке, которую мы проводили, покупатель действительно видел менеджера банка на экране и выполнял действия по его инструкциям.

Стороны показывали паспорта, документы направлялись на подписание через «Госключ», покупатель заранее вносил собственные средства на специальный ипотечный счёт, после чего кредитные деньги зачислялись на аккредитив.

Затем документы направлялись на регистрацию, а после регистрации банк должен был раскрыть аккредитив и перечислить деньги продавцу. Вся последовательность была заранее описана менеджером банка.

На первый взгляд здесь всё достаточно понятно.
Но даже в такой ситуации нельзя исходить из правила:
«На экране сотрудник банка, значит, всё остальное можно не проверять».

Банковская процедура отвечает только за определённую часть сделки. Она не отвечает на все вопросы о квартире, продавце и основаниях возникновения права собственности.

В конкретной сделке, например, недостаточно было просто установить семейное положение продавца.
Нужно было разобраться, когда и при каких обстоятельствах он приобрёл квартиру, состоял ли в браке в этот момент, использовались ли при покупке средства материнского капитала, возникали ли в связи с этим права у детей, менялось ли семейное положение впоследствии и могли ли у других лиц возникнуть права или основания для требований в отношении квартиры.

То есть даже идеально организованная банковская процедура сама по себе не делает безопасной всю покупку.

Банк отвечает за свою часть процесса. А безопасность покупки зависит от гораздо более широкой конструкции сделки — от того, что именно покупается, у кого, на каком основании возникло право собственности и какие обстоятельства могут иметь значение для покупателя.

Здесь есть ещё одна важная деталь.
Представьте покупателя, который сам работает в банке и хорошо понимает, как устроена банковская операция. Для него многие действия менеджера могут быть очевидными.

А для другого покупателя та же самая ситуация может выглядеть совсем иначе:
«Я сижу дома. На экране человек говорит, что он менеджер. Потом мне предлагают подписать документы в телефоне и перевести деньги на какой-то счёт. После этого кто-то отправит документы на регистрацию».

Для первого участника процедура может быть понятной. Для второго — нет.
И здесь уже недостаточно сказать:
«Не волнуйтесь, это онлайн-сделка».

Важно понимать, кто проводит сделку, на основании какой процедуры, что происходит с документами, что происходит с деньгами и при каких условиях они будут перечислены продавцу.

Причём это не должно основываться только на доверии к человеку, который находится на экране.
Если менеджер говорит, что представляет банк, у покупателя должна быть возможность независимо убедиться в этом через сам банк. Если используется определённый сервис, важно понимать, действительно ли он участвует в процедуре. Если предлагается определённый порядок расчётов, нужно понимать, кто и на каком основании получит деньги.

Но здесь возникает ещё один важный момент.
Сам по себе тот факт, что дистанционную схему предложил продавец, тоже ничего не доказывает.

В одной из сделок продавцы согласились на дистанционное проведение именно потому, что за этой схемой стояла понятная им банковская процедура. Покупатель оформлял ипотеку в Альфа-Банке, заранее взаимодействовал с конкретным менеджером и понимал, кто сопровождает банковскую часть сделки.
Кроме того, покупатели и продавцы нашли общий профессиональный контекст, поскольку были связаны с IT. У продавцов сформировалось дополнительное доверие к покупателю.

То есть они соглашались не просто на предложение неизвестного человека провести сделку онлайн. Они понимали, кто покупатель, какой банк участвует, кто проводит банковскую часть процедуры и почему в данном случае используется дистанционный формат.

Это существенно меняет картину.
Поэтому смотреть только на то, что сделка проводится онлайн, недостаточно. Но и сам по себе необычный формат ещё не означает, что сделка опасна.
Нужно понять обстоятельства, которые стоят за этим форматом.

Дистанционный формат действительно может быть удобным.
Например, покупатель и продавец находятся в разных городах, одному из участников сложно приехать на сделку или невозможно собрать всех в одном месте. У банков также существуют отработанные процедуры дистанционного проведения ипотечных сделок.

Но удобство технологии не является доказательством безопасности.
Можно идеально организовать электронную регистрацию и при этом иметь проблему совершенно в другом месте — в истории квартиры, правах третьих лиц, документах продавца, условиях договора или расчётах.
Поэтому электронная форма проведения сделки не заменяет экспертизу сделки. Она является только способом её организации.

И здесь важно разделять две вещи.
Одно дело — видеть, как человек на экране говорит, что нужно сделать.
Другое — понимать, что именно происходит.

Покупатель не обязан разбираться во всех банковских технологиях. Но если он не понимает, кто организует процедуру, что происходит с его документами и деньгами и почему расчёт устроен именно таким образом, само присутствие сотрудника на экране не решает эту проблему.

Не:
«Можно ли безопасно купить квартиру онлайн?»
И даже не:
«Онлайн-сделка — это хорошо или плохо?»

Гораздо точнее другой вопрос:
«Кто организует эту дистанционную сделку, зачем используется именно такая схема и что в ней происходит с моими документами и деньгами?»

Тогда становится видно главное.
Онлайн-формат сам по себе не делает сделку ни безопасной, ни опасной.

Он может быть удобным инструментом в хорошо организованной процедуре.
Но тот же формат может стать дополнительной проблемой, если покупатель просто доверился человеку на экране и не понимает, что именно происходит.

Именно здесь проходит граница между использованием современной технологии и ситуацией, когда покупатель просто нажимает кнопки, потому что ему сказали, что так нужно сделать.
При этом вопрос не заканчивается самой дистанционной процедурой. Онлайн-формат не отменяет остальных вопросов к квартире, продавцу и самой сделке.

Поэтому ещё до внесения аванса или подписания договора важно понимать не просто то, что сделка будет проведена онлайн, а какую именно конструкцию предложили покупателю и почему она выглядит именно так.

В этом материале рассмотрена лишь одна из возможных ситуаций. На практике каждая сделка имеет свои документы, историю и особенности. Если до внесения аванса или подписания договора осталось немного времени, и вы хотите разобраться именно в своей ситуации, подобные вопросы можно обсудить на индивидуальной консультации до принятия финансовых обязательств.