Покупка квартиры: процесс, в котором ошибаются даже с «чистыми документами»
Есть один из самых популярных вопросов. Его задают в разных формулировках:
«Можно ли купить квартиру самостоятельно?»,
«Можно ли купить квартиру без риэлтора?»,
«Можно ли проверить квартиру самому?» и т. д.
Тысячи людей ежемесячно пытаются разгадать загадку: есть ли что-то сложного в покупке недвижимости и можно ли обойтись без посторонней помощи.
Ответ прост: конечно, можно!
«Можно ли купить квартиру самостоятельно?»,
«Можно ли купить квартиру без риэлтора?»,
«Можно ли проверить квартиру самому?» и т. д.
Тысячи людей ежемесячно пытаются разгадать загадку: есть ли что-то сложного в покупке недвижимости и можно ли обойтись без посторонней помощи.
Ответ прост: конечно, можно!
Что такое покупка квартиры?
Это подбор варианта и сама сделка.
Выбор подходящей квартиры в подавляющем большинстве случаев происходит через специализированные площадки, где размещаются все продаваемые объекты.
У продавца, который хочет реализовать недвижимость, просто нет иного варианта, кроме как выложить объект на такие доски объявлений.
Бывают исключения — например, когда квартира продаётся через знакомых или родственников и не выставляется в открытый доступ.
После того как квартира выбрана, нужно переоформить её с продавца на покупателя. Здесь уже вступают в силу юридические нюансы.
Выбор подходящей квартиры в подавляющем большинстве случаев происходит через специализированные площадки, где размещаются все продаваемые объекты.
У продавца, который хочет реализовать недвижимость, просто нет иного варианта, кроме как выложить объект на такие доски объявлений.
Бывают исключения — например, когда квартира продаётся через знакомых или родственников и не выставляется в открытый доступ.
После того как квартира выбрана, нужно переоформить её с продавца на покупателя. Здесь уже вступают в силу юридические нюансы.
Что говорит закон?
Чтобы покупатель стал собственником квартиры, необходимо:
- составить договор купли-продажи;
- подписать его сторонами;
- исключить критические ошибки, чтобы Росреестр не приостановил регистрацию;
- подать документы на регистрацию перехода права;
- передать объект покупателю по акту (если в момент сделки сам договор не является актом).
Также нужно соблюсти минимальные требования: квартира не должна находиться под обременением. Если обременение есть (например, ипотека), требуется разрешение залогодержателя.
Сейчас даже согласие супруга формально не требуется для регистрации права собственности. Зарегистрировать могут и без него — с отметкой в ЕГРН. Другое дело, что покупателю это невыгодно.
Проще говоря, сегодня можно провести практически любую сделку и зарегистрировать право, независимо от того, есть ли у квартиры нюансы. Росреестр не проводит тех проверок, которые действительно важны покупателям.
Сейчас даже согласие супруга формально не требуется для регистрации права собственности. Зарегистрировать могут и без него — с отметкой в ЕГРН. Другое дело, что покупателю это невыгодно.
Проще говоря, сегодня можно провести практически любую сделку и зарегистрировать право, независимо от того, есть ли у квартиры нюансы. Росреестр не проводит тех проверок, которые действительно важны покупателям.
Иллюстрация из практики
Однажды я продавал объект недвижимости, и нашёлся покупатель — состоятельный мужчина, владелец дорогой недвижимости.
На мой вопрос, почему он не собирается проверять объект, он ответил:
«Если в Росреестре зарегистрировано право, значит, всё чисто».
Он даже не захотел оформить минимальное сопровождение в банке — действовал наудачу.
Можно было бы предположить, что у покупателя был свой юрист. Однако за пару дней провести полноценную проверку и подготовить сделку добросовестного покупателя всё равно невозможно.
Таким образом, сам процесс покупки квартиры выглядит элементарно: выбрал объект, съездил посмотреть, подписал договор.
Формально — купить квартиру может практически любой человек, и это действительно просто.
На мой вопрос, почему он не собирается проверять объект, он ответил:
«Если в Росреестре зарегистрировано право, значит, всё чисто».
Он даже не захотел оформить минимальное сопровождение в банке — действовал наудачу.
Можно было бы предположить, что у покупателя был свой юрист. Однако за пару дней провести полноценную проверку и подготовить сделку добросовестного покупателя всё равно невозможно.
Таким образом, сам процесс покупки квартиры выглядит элементарно: выбрал объект, съездил посмотреть, подписал договор.
Формально — купить квартиру может практически любой человек, и это действительно просто.
Почему же тогда существуют риэлторы и юристы?
Потому что купить квартиру может любой, а защитить свои деньги — далеко не каждый.
Хотя по закону никаких специальных процедур для сделки не требуется, все проверки и сопровождение — это «авторская работа» конкретного эксперта или компании.
Каждый действует исходя из собственного опыта, знаний и стандартов.
Если упростить, эксперт по недвижимости — это сталкер, который ведёт клиента через риски и опасности к цели.
Профессионал провёл сотни сделок и не допустил ни одной серьёзной проблемы.
Неопытный покупатель практически всегда с первого раза выбирает проблемный объект.
Будет ли отменена сделка — уже вопрос удачи.
Хотя по закону никаких специальных процедур для сделки не требуется, все проверки и сопровождение — это «авторская работа» конкретного эксперта или компании.
Каждый действует исходя из собственного опыта, знаний и стандартов.
Если упростить, эксперт по недвижимости — это сталкер, который ведёт клиента через риски и опасности к цели.
Профессионал провёл сотни сделок и не допустил ни одной серьёзной проблемы.
Неопытный покупатель практически всегда с первого раза выбирает проблемный объект.
Будет ли отменена сделка — уже вопрос удачи.
Главная сложность рынка недвижимости
Пострадавшие покупатели редко жалуются и почти не рассказывают свои истории.
Логически кажется наоборот: человек потерял квартиру — должен предупредить других.
Но в реальности — нет. Люди напуганы, в стрессе, стараются забыть.
Найти подтверждения можно лишь в судебных решениях — их действительно много, но из-за скрытых персональных данных сложно отследить конкретные случаи.
Логически кажется наоборот: человек потерял квартиру — должен предупредить других.
Но в реальности — нет. Люди напуганы, в стрессе, стараются забыть.
Найти подтверждения можно лишь в судебных решениях — их действительно много, но из-за скрытых персональных данных сложно отследить конкретные случаи.
Нужно ли обеспечивать безопасность сделки?
Сегодня это крайне важно.
Во-первых, участники сделок становятся всё более осведомлёнными. Продавцы, их дети, супруги или родственники всё чаще пытаются оспорить сделки.
Трендом становится позиция:
Во-первых, участники сделок становятся всё более осведомлёнными. Продавцы, их дети, супруги или родственники всё чаще пытаются оспорить сделки.
Трендом становится позиция:
- «Я продал квартиру, но передумал и хочу вернуть её назад».
- «Я в браке вложил деньги в квартиру, хочу оспорить сделку».
- «Продали квартиру с вложенным маткапиталом — хочу вернуть свою долю».
Появились даже целые команды адвокатов, специализирующихся на таких делах. Сделку относительно легко оспорить, если знать, где искать слабые места.
Если заглянуть в статистику поисковых запросов, ежемесячно встречаются сотни фраз:
Если заглянуть в статистику поисковых запросов, ежемесячно встречаются сотни фраз:
- «как оспорить сделку по квартире»;
- «можно ли вернуть проданную квартиру»;
- «продавец передумал продавать квартиру»;
- «возможно ли отказаться от продажи квартиры».
Тысячи людей реально ищут способ вернуть проданную недвижимость.
И не только сами продавцы, но и их родственники.
Главное — попасть в суд и грамотно построить позицию.
А при хорошей подготовке шансы на успех у продавца заметно возрастают.
И не только сами продавцы, но и их родственники.
Главное — попасть в суд и грамотно построить позицию.
А при хорошей подготовке шансы на успех у продавца заметно возрастают.
Опасные ситуации на практике
Некоторые продавцы специально выбирают «самостоятельных» покупателей, отказываясь работать с теми, кто приходит со своими экспертами или ипотекой.
Хотя ипотека не создаёт проблем — сделки проходят быстро, деньги перечисляются так же, как при наличных расчётах. Однако она выгодна не всем продавцам.
Я неоднократно сталкивался с продавцами, заявляющими покупателям:
«Продам квартиру, если с вами не будет юристов и риэлторов. Я сам юрист, всё подготовлю к сделке сам».
Иногда такие продавцы потом же и пытаются вернуть проданное жильё.
Бывает и хуже — инсценируют мошенничество, чтобы признать сделку недействительной и вернуть квартиру.
Хотя ипотека не создаёт проблем — сделки проходят быстро, деньги перечисляются так же, как при наличных расчётах. Однако она выгодна не всем продавцам.
Я неоднократно сталкивался с продавцами, заявляющими покупателям:
«Продам квартиру, если с вами не будет юристов и риэлторов. Я сам юрист, всё подготовлю к сделке сам».
Иногда такие продавцы потом же и пытаются вернуть проданное жильё.
Бывает и хуже — инсценируют мошенничество, чтобы признать сделку недействительной и вернуть квартиру.
Почему большинство сделок уязвимы
При массовых сделках при покупке квартиры покупатели редко используют современные способы защиты.
Обычно заказывают минимальные, поверхностные услуги:
Почему продаются недорогие некачественный услуги:
Обычно заказывают минимальные, поверхностные услуги:
- проверка пары стандартных документов,
- скорринг по общедоступным базам в интернете,
- базовое оформление договора.
Почему продаются недорогие некачественный услуги:
- массовые исполнители не хотят тратить время на тщательные проверки — это дорого и отпугивает клиентов;
- поток большой, большинство не разбирается в нюансах;
- проще работать по шаблону.
При этом у исполнителей нет ответственности за результат: в законе нет понятия «юридическая чистота сделки».
Ошибки в договоре — лишь малая часть проблем, а основные риски скрыты глубже.
Ошибки в договоре — лишь малая часть проблем, а основные риски скрыты глубже.
Невидимая часть айсберга
О ней догадываются немногие.
Лишь небольшая часть покупателей действительно старается обеспечить безопасность сделки и сохранить капитал.
Даже среди предпринимателей и специалистов высокого уровня много тех, кто искренне не понимает, где кроется сложность.
Им кажется, что процесс можно описать формулами и цифрами.
Но в сфере безопасности недвижимости всё иначе:
Лишь небольшая часть покупателей действительно старается обеспечить безопасность сделки и сохранить капитал.
Даже среди предпринимателей и специалистов высокого уровня много тех, кто искренне не понимает, где кроется сложность.
Им кажется, что процесс можно описать формулами и цифрами.
Но в сфере безопасности недвижимости всё иначе:
- законы противоречивы,
- конкретику словами описать невозможно — для этого и существуют суды.
Порой решения разных инстанций противоречат друг другу.
При покупке квартиры мы сталкиваемся с разными судьбами людей, запутанными историями, документами, которые сложно добыть, и правами, о существовании которых никто не подозревает.
Даже добросовестные продавцы не всегда знают обо всех нюансах своей квартиры.
А значит, даже «чистая» сделка может быть уязвима.
При покупке квартиры мы сталкиваемся с разными судьбами людей, запутанными историями, документами, которые сложно добыть, и правами, о существовании которых никто не подозревает.
Даже добросовестные продавцы не всегда знают обо всех нюансах своей квартиры.
А значит, даже «чистая» сделка может быть уязвима.
Два лагеря покупателей
В итоге рынок делится на два лагеря:
- Те, кто просто хочет купить квартиру.
- Те, кто хочет безопасно сохранить актив и защитить свои инвестиции.
Соответственно, и специалисты делятся на два типа:
- одни помогают просто «купить квартиру»;
- другие — спасти деньги покупателя и защитить его интересы.
