Нашли квартиру, которая досталась продавцу по дарению. Стоит ли покупать?
Вы нашли квартиру, которая полностью устраивает. Хороший район. Подходящая планировка. Дом нравится. Цена тоже выглядит разумной и даже более выгодной по сравнению с другими квартирами.
Начинаете уточнять детали и узнаёте, что нынешний собственник получил квартиру по договору дарения.
И почти сразу возникает вопрос: «Есть ли риски у такой квартиры?»
На первый взгляд вопрос кажется правильным. Но на практике именно он часто мешает принять хорошее решение.
Гораздо полезнее спросить себя иначе: «Какие дополнительные риски появляются из-за того, что квартира была подарена?»
Это разные вопросы. И разница между ними очень важна.
Дело в том, что абсолютно безопасных квартир не существует. Практически у любой квартиры есть свои особенности, которые требуют проверки. Даже если в её истории никогда не было дарения.
Поэтому сам по себе вопрос «Есть ли риски у квартиры доставшейся по дарению?» редко помогает принять решение. Потому что ответ почти всегда будет один — да, риски есть.
Настоящий вопрос звучит иначе. Какие именно риски есть в этой квартире? Насколько они серьёзны? Можно ли их уменьшить? И достаточно ли этого, чтобы спокойно выходить на сделку?
Именно так обычно рассуждают, когда разбирают конкретную квартиру перед внесением аванса или задатка.
Факт дарения не делает квартиру автоматически плохой. Но он действительно добавляет ещё один пласт вопросов, который нельзя игнорировать.
Многие покупатели ошибочно думают так: «Дарение — это же бесплатно. Значит, здесь всё проще, чем если квартиру раньше покупали.»
На практике всё наоборот. Дарение — это тоже сделка. А значит, её тоже могут оспаривать.
И если вы покупаете такую квартиру, то фактически опираетесь не только на свою будущую сделку купли-продажи, но и на предыдущую сделку дарения.
При этом универсального ответа здесь не существует. Одно дело, если квартиру подарила мать взрослому сыну двадцать лет назад. Совсем другое — если недвижимость подарил посторонний человек совсем недавно. Это уже две совершенно разные ситуации.
На вероятность возникновения проблем может влиять множество обстоятельств. Например, почему вообще было оформлено дарение. Кто кому подарил квартиру. Когда это произошло. Не было ли потом споров. Не возникало ли обстоятельств, при которых даритель мог не понимать значение своих действий. Не скрывала ли сделка какие-либо другие договорённости.
Все эти нюансы невозможно определить только по одному факту дарения. Именно поэтому на практике почти никогда нельзя сказать: «Дарение — это безопасно.»
Или наоборот: «Дарение — это опасно.»
Такие выводы слишком упрощают ситуацию.
Работая с подобными сделками, я регулярно вижу другую проблему. Покупатель пытается получить простой ответ на сложный вопрос.
Он спрашивает: «Так покупать такую квартиру или нет?»
Но правильный ответ зависит не от самого слова «дарение». Он зависит от конкретной истории этой квартиры и документов.
Бывают ситуации, когда уже на первых этапах становится понятно, что сделка потребует слишком большого количества дополнительных проверок и все равно оставляет риски. В этом случае разумнее отказаться от объекта.
Но бывают и совершенно другие случаи. После изучения документов, разговора с продавцом и анализа истории квартиры становится понятно, что дополнительные риски можно минимизировать, а саму сделку — грамотно организовать.
Именно поэтому факт дарения сам по себе ещё не говорит, что квартиру покупать нельзя. Он лишь означает, что проверка такой квартиры обычно требует большего внимания.
Причём речь идёт не только о проверке самой истории квартиры. Не менее важно то, как будет организована ваша собственная сделка.
Какие документы будут использованы. Какие заявления получены. Какие документы собраны. Как будут оформлены расчёты. Какие обстоятельства удастся подтвердить ещё до подписания договора.
Именно сочетание этих факторов обычно позволяет значительно снизить риски.
Поэтому, если продавец получил квартиру в подарок, не стоит сразу отказываться от покупки. Но и считать, что это всего лишь формальность, тоже не стоит.
Главная ошибка в подобных ситуациях — пытаться получить простой ответ на вопрос, который требует анализа всей истории квартиры.
Дарение — это не приговор и не знак качества. Это лишь один из факторов, который может изменить оценку всей сделки.
Если до внесения аванса остаётся несколько дней и речь идёт о конкретной квартире, такие ситуации я обычно разбираю на персональной консультации. Мы оцениваем не сам факт дарения, а всю картину целиком, чтобы решение о покупке принималось с пониманием реальных, а не предполагаемых рисков.