Продавец квартиры просит указать в договоре 27 миллионов вместо 46. Почему не каждая экономия заканчивается выгодной сделкой
Недавно ко мне обратился покупатель, который уже практически определился с квартирой.
Трёхкомнатная квартира в Москве, ЖК «Событие». Хороший ремонт, подходящая планировка, цена выглядела очень привлекательной — 46 миллионов рублей.
С продавцом он уже всё обсудил и собирался ехать вносить задаток.
Перед этим попросил меня посмотреть сделку со стороны. Просто убедиться, что никаких важных нюансов не упущено.
Я изучил документы, созвонился с продавцом, и во время разговора выяснилась одна деталь.
Продавец действительно продаёт квартиру за 46 миллионов рублей. Но в договоре купли-продажи хочет указать только 27 миллионов.
Оставшиеся 19 миллионов покупатель должен передать отдельно под расписку.
То есть официально получится, что квартира куплена не за 46, а за 27 миллионов рублей.
Многие в такой ситуации лишь пожмут плечами: «Ну и что? Продавец просто не хочет платить большой налог». Ещё несколько лет назад подобные схемы покупатели нередко считали обычным делом.
Но сегодня оценивать такую просьбу нужно уже не только с моральной точки зрения. Нужно понимать, какие последствия она может иметь для самого покупателя.
Во-первых, Росреестр и налоговая сегодня работают значительно теснее, чем раньше. Сделки с заметным занижением цены могут привлекать внимание налоговых органов.
Если в ходе проверки подтвердится, что фактическая цена отличалась от указанной в договоре, продавцу могут доначислить налог, начислить пени и штраф, а также применить последствия, предусмотренные налоговым законодательством, включая статью 54.1 и статью 122 Налогового кодекса РФ.
Во-вторых, если квартира приобретается с использованием ипотеки, ситуация становится ещё серьёзнее. Если занижение цены повлияло на условия кредитования или размер выданного кредита, могут возникнуть вопросы уже не только налогового, но и уголовно-правового характера.
В подобных ситуациях иногда рассматриваются признаки мошенничества в сфере кредитования по статье 159.1 УК РФ.
Но для покупателя есть риск, который часто оказывается намного важнее налогов.
Если продавец в дальнейшем будет признан банкротом, арбитражный управляющий почти всегда внимательно изучает сделки, совершённые незадолго до банкротства.
При обнаружении искусственного занижения цены это становится одним из факторов для оспаривания сделки.
Покупатель рискует оказаться в ситуации, когда квартиру придётся вернуть в конкурсную массу, а возврат своих денег превратится в отдельную проблему.
Похожая ситуация возможна и при других судебных спорах.
Например, если возникнут наследственные претензии, имущественные споры между супругами, требования кредиторов или другие основания для оспаривания сделки.
Во время судебного разбирательства реальная стоимость квартиры и схема расчётов нередко становятся известны суду. Это может существенно осложнить положение всех участников сделки.
Самое важное здесь даже не конкретная статья закона.
Когда покупатель соглашается на серьёзную «занижайку», он перестаёт быть сторонним наблюдателем. Он становится недобросовестным покупателем и участником схемы, последствия которой заранее невозможно предсказать.
Именно поэтому после обсуждения всех этих рисков мой клиент отказался покупать эту квартиру на предложенных условиях.
Иногда отказаться от привлекательной цены объекта оказывается значительно дешевле, чем потом несколько лет разбираться с последствиями одной, на первый взгляд, безобидной договорённости.
Самая сложная часть подобных сделок часто заключается не в самом занижении цены. Гораздо важнее понять, почему продавец предлагает такую схему и как именно она может повлиять на положение покупателя в конкретной ситуации. Именно поэтому одинаковые предложения далеко не всегда означают одинаковый уровень риска.
Трёхкомнатная квартира в Москве, ЖК «Событие». Хороший ремонт, подходящая планировка, цена выглядела очень привлекательной — 46 миллионов рублей.
С продавцом он уже всё обсудил и собирался ехать вносить задаток.
Перед этим попросил меня посмотреть сделку со стороны. Просто убедиться, что никаких важных нюансов не упущено.
Я изучил документы, созвонился с продавцом, и во время разговора выяснилась одна деталь.
Продавец действительно продаёт квартиру за 46 миллионов рублей. Но в договоре купли-продажи хочет указать только 27 миллионов.
Оставшиеся 19 миллионов покупатель должен передать отдельно под расписку.
То есть официально получится, что квартира куплена не за 46, а за 27 миллионов рублей.
Многие в такой ситуации лишь пожмут плечами: «Ну и что? Продавец просто не хочет платить большой налог». Ещё несколько лет назад подобные схемы покупатели нередко считали обычным делом.
Но сегодня оценивать такую просьбу нужно уже не только с моральной точки зрения. Нужно понимать, какие последствия она может иметь для самого покупателя.
Во-первых, Росреестр и налоговая сегодня работают значительно теснее, чем раньше. Сделки с заметным занижением цены могут привлекать внимание налоговых органов.
Если в ходе проверки подтвердится, что фактическая цена отличалась от указанной в договоре, продавцу могут доначислить налог, начислить пени и штраф, а также применить последствия, предусмотренные налоговым законодательством, включая статью 54.1 и статью 122 Налогового кодекса РФ.
Во-вторых, если квартира приобретается с использованием ипотеки, ситуация становится ещё серьёзнее. Если занижение цены повлияло на условия кредитования или размер выданного кредита, могут возникнуть вопросы уже не только налогового, но и уголовно-правового характера.
В подобных ситуациях иногда рассматриваются признаки мошенничества в сфере кредитования по статье 159.1 УК РФ.
Но для покупателя есть риск, который часто оказывается намного важнее налогов.
Если продавец в дальнейшем будет признан банкротом, арбитражный управляющий почти всегда внимательно изучает сделки, совершённые незадолго до банкротства.
При обнаружении искусственного занижения цены это становится одним из факторов для оспаривания сделки.
Покупатель рискует оказаться в ситуации, когда квартиру придётся вернуть в конкурсную массу, а возврат своих денег превратится в отдельную проблему.
Похожая ситуация возможна и при других судебных спорах.
Например, если возникнут наследственные претензии, имущественные споры между супругами, требования кредиторов или другие основания для оспаривания сделки.
Во время судебного разбирательства реальная стоимость квартиры и схема расчётов нередко становятся известны суду. Это может существенно осложнить положение всех участников сделки.
Самое важное здесь даже не конкретная статья закона.
Когда покупатель соглашается на серьёзную «занижайку», он перестаёт быть сторонним наблюдателем. Он становится недобросовестным покупателем и участником схемы, последствия которой заранее невозможно предсказать.
Именно поэтому после обсуждения всех этих рисков мой клиент отказался покупать эту квартиру на предложенных условиях.
Иногда отказаться от привлекательной цены объекта оказывается значительно дешевле, чем потом несколько лет разбираться с последствиями одной, на первый взгляд, безобидной договорённости.
Самая сложная часть подобных сделок часто заключается не в самом занижении цены. Гораздо важнее понять, почему продавец предлагает такую схему и как именно она может повлиять на положение покупателя в конкретной ситуации. Именно поэтому одинаковые предложения далеко не всегда означают одинаковый уровень риска.
В этой статье рассмотрена лишь одна из возможных ситуаций. На практике каждая сделка имеет свои документы, историю и особенности.
Если до внесения аванса или подписания договора осталось немного времени и вы хотите разобраться именно в своей ситуации, подобные вопросы можно обсудить на индивидуальной консультации до принятия финансовых обязательств.
Если до внесения аванса или подписания договора осталось немного времени и вы хотите разобраться именно в своей ситуации, подобные вопросы можно обсудить на индивидуальной консультации до принятия финансовых обязательств.
