Продавец квартиры просит указать в договоре 27 миллионов вместо 46. Почему не каждая экономия заканчивается выгодной сделкой
Недавно ко мне обратился покупатель, который уже практически определился с квартирой.
Трёхкомнатная квартира в Москве, ЖК «Событие». Хороший ремонт, подходящая планировка, цена выглядела очень привлекательной — 46 миллионов рублей.
С продавцом он уже всё обсудил и собирался ехать вносить задаток.
Перед этим попросил меня посмотреть сделку со стороны. Просто убедиться, что никаких важных нюансов не упущено.
Я изучил документы, созвонился с продавцом, и во время разговора выяснилась одна деталь.
Продавец действительно продаёт квартиру за 46 миллионов рублей. Но в договоре купли-продажи хочет указать только 27 миллионов.
Оставшиеся 19 миллионов покупатель должен передать отдельно под расписку.
То есть официально получится, что квартира куплена не за 46, а за 27 миллионов рублей.
Многие в такой ситуации лишь пожмут плечами: «Ну и что? Продавец просто не хочет платить большой налог». Ещё несколько лет назад подобные схемы покупатели нередко считали обычным делом.
Но сегодня оценивать такую просьбу нужно уже не только с моральной точки зрения. Нужно понимать, какие последствия она может иметь для самого покупателя.
Во-первых, Росреестр и налоговые органы сегодня взаимодействуют значительно теснее, чем раньше. Сделки с заметным занижением цены могут привлекать внимание налоговых органов.
Если в ходе проверки подтвердится, что фактическая цена отличалась от указанной в договоре, продавцу могут доначислить налог, начислить пени и штраф, а также применить последствия, предусмотренные налоговым законодательством, включая статью 54.1 и статью 122 Налогового кодекса РФ.
Во-вторых, если квартира приобретается с использованием ипотеки, ситуация становится ещё серьёзнее. Если занижение цены повлияло на условия кредитования или размер выданного кредита, могут возникнуть вопросы уже не только налогового, но и уголовно-правового характера.
В подобных ситуациях иногда рассматриваются признаки мошенничества в сфере кредитования по статье 159.1 УК РФ.
Но для покупателя есть риск, который часто оказывается намного важнее налогов.
Если продавец в дальнейшем будет признан банкротом, арбитражный управляющий почти всегда внимательно изучает сделки, совершённые незадолго до банкротства.
При обнаружении искусственного занижения цены это становится одним из факторов для оспаривания сделки.
Покупатель рискует оказаться в ситуации, когда квартиру придётся вернуть в конкурсную массу, а возврат своих денег превратится в отдельную проблему.
Похожая ситуация возможна и при других судебных спорах.
Например, если возникнут наследственные претензии, имущественные споры между супругами, требования кредиторов или другие основания для оспаривания сделки.
Во время судебного разбирательства реальная стоимость квартиры и схема расчётов нередко становятся известны суду. Это может существенно осложнить положение всех участников сделки.
Самое важное здесь даже не конкретная статья закона.
Когда покупатель соглашается на серьёзную “занижайку”, он уже не просто наблюдает за действиями продавца. Он становится участником такой схемы и принимает на себя связанные с ней риски, последствия которых заранее невозможно предсказать.
Поэтому мы с покупателем отдельно разобрали обстоятельства продавца, причины, по которым он предлагал занижение, и возможные варианты решения ситуации. Обсудили с продавцом возможность проведения сделки по полной стоимости и оценили, какие риски останутся у покупателя при каждом из вариантов.
В итоге договориться об условиях, которые позволили бы покупателю безопасно продолжить сделку, не удалось. Поэтому от покупки этой квартиры на предложенных условиях он отказался.
То есть решение было принято не просто потому, что продавец предложил «занижайку». Сначала мы разобрались, почему возникла необходимость в занижении, можно ли изменить условия сделки и какие риски останутся у покупателя. И только после этого покупатель принял решение отказаться от квартиры
Трёхкомнатная квартира в Москве, ЖК «Событие». Хороший ремонт, подходящая планировка, цена выглядела очень привлекательной — 46 миллионов рублей.
С продавцом он уже всё обсудил и собирался ехать вносить задаток.
Перед этим попросил меня посмотреть сделку со стороны. Просто убедиться, что никаких важных нюансов не упущено.
Я изучил документы, созвонился с продавцом, и во время разговора выяснилась одна деталь.
Продавец действительно продаёт квартиру за 46 миллионов рублей. Но в договоре купли-продажи хочет указать только 27 миллионов.
Оставшиеся 19 миллионов покупатель должен передать отдельно под расписку.
То есть официально получится, что квартира куплена не за 46, а за 27 миллионов рублей.
Многие в такой ситуации лишь пожмут плечами: «Ну и что? Продавец просто не хочет платить большой налог». Ещё несколько лет назад подобные схемы покупатели нередко считали обычным делом.
Но сегодня оценивать такую просьбу нужно уже не только с моральной точки зрения. Нужно понимать, какие последствия она может иметь для самого покупателя.
Во-первых, Росреестр и налоговые органы сегодня взаимодействуют значительно теснее, чем раньше. Сделки с заметным занижением цены могут привлекать внимание налоговых органов.
Если в ходе проверки подтвердится, что фактическая цена отличалась от указанной в договоре, продавцу могут доначислить налог, начислить пени и штраф, а также применить последствия, предусмотренные налоговым законодательством, включая статью 54.1 и статью 122 Налогового кодекса РФ.
Во-вторых, если квартира приобретается с использованием ипотеки, ситуация становится ещё серьёзнее. Если занижение цены повлияло на условия кредитования или размер выданного кредита, могут возникнуть вопросы уже не только налогового, но и уголовно-правового характера.
В подобных ситуациях иногда рассматриваются признаки мошенничества в сфере кредитования по статье 159.1 УК РФ.
Но для покупателя есть риск, который часто оказывается намного важнее налогов.
Если продавец в дальнейшем будет признан банкротом, арбитражный управляющий почти всегда внимательно изучает сделки, совершённые незадолго до банкротства.
При обнаружении искусственного занижения цены это становится одним из факторов для оспаривания сделки.
Покупатель рискует оказаться в ситуации, когда квартиру придётся вернуть в конкурсную массу, а возврат своих денег превратится в отдельную проблему.
Похожая ситуация возможна и при других судебных спорах.
Например, если возникнут наследственные претензии, имущественные споры между супругами, требования кредиторов или другие основания для оспаривания сделки.
Во время судебного разбирательства реальная стоимость квартиры и схема расчётов нередко становятся известны суду. Это может существенно осложнить положение всех участников сделки.
Самое важное здесь даже не конкретная статья закона.
Когда покупатель соглашается на серьёзную “занижайку”, он уже не просто наблюдает за действиями продавца. Он становится участником такой схемы и принимает на себя связанные с ней риски, последствия которых заранее невозможно предсказать.
Поэтому мы с покупателем отдельно разобрали обстоятельства продавца, причины, по которым он предлагал занижение, и возможные варианты решения ситуации. Обсудили с продавцом возможность проведения сделки по полной стоимости и оценили, какие риски останутся у покупателя при каждом из вариантов.
В итоге договориться об условиях, которые позволили бы покупателю безопасно продолжить сделку, не удалось. Поэтому от покупки этой квартиры на предложенных условиях он отказался.
То есть решение было принято не просто потому, что продавец предложил «занижайку». Сначала мы разобрались, почему возникла необходимость в занижении, можно ли изменить условия сделки и какие риски останутся у покупателя. И только после этого покупатель принял решение отказаться от квартиры
Но «занижайка» — это ещё не вся проблема квартиры
Самая сложная часть подобных сделок часто заключается не в самом факте занижения цены. Гораздо важнее понять, почему продавец предлагает такую схему, действительно ли у него возникает необходимость занижать цену и какие последствия это создаёт именно для покупателя в конкретной ситуации.
Сегодня многие покупатели уже понимают, что от «занижайки» лучше отказаться. Кто-то знает о возможных налоговых последствиях, кто-то опасается проблем при оспаривании сделки. И в целом такой подход понятен.
Но здесь есть важный нюанс.
Не каждое предложение продавца указать в договоре меньшую сумму означает, что перед покупателем обязательно стоит именно та ситуация, о которой обычно говорят применительно к «занижайке».
Иногда продавец сам может неправильно понимать свои налоговые обязательства и считать, что при продаже квартиры ему обязательно придётся заплатить значительную сумму налога.
На практике налоговые последствия зависят от конкретных обстоятельств продажи, срока владения, основания приобретения квартиры и других условий.
Поэтому бывает, что предполагаемый продавцом налог либо вообще не возникает, либо оказывается значительно меньше, чем он рассчитывал.
И тогда ситуация может измениться уже на этапе переговоров.
Если выясняется, что реальной необходимости занижать стоимость нет или речь идёт о незначительной сумме, покупатель может попытаться договориться с продавцом об указании полной стоимости квартиры в договоре.
Но для этого сначала нужно разобраться в конкретных обстоятельствах продавца и понять, почему вообще возникло предложение о занижении цены.
Именно поэтому просто увидеть в объявлении или услышать от продавца фразу «часть суммы укажем в договоре, остальное передается отдельно» ещё недостаточно, чтобы принять окончательное решение по квартире.
Сначала нужно разобраться, что именно стоит за этим предложением.
Иногда вопрос действительно можно решить переговорами с продавцом. Иногда предложенная схема создаёт для покупателя существенные риски, от которых разумнее отказаться. А иногда проблема оказывается совсем не в том, чем она выглядела на первый взгляд.
При этом налоговая сторона — только одна часть вопроса.
Покупатель может потратить значительное время на попытки самостоятельно разобраться, возникает ли у продавца налог, сколько именно он должен заплатить и можно ли законно уменьшить эту сумму.
Он может изучать информацию на сайте налоговой службы, обращаться за консультацией, получать разные трактовки одних и тех же обстоятельств и пытаться самостоятельно сопоставить их со своей ситуацией.
Даже официальная информация не всегда даёт готовый ответ именно на конкретный случай. Нужно правильно определить обстоятельства, применить соответствующие нормы и понять, относятся ли они к данной сделке.
В результате покупатель иногда настолько погружается в решение вопроса с налогом, что начинает воспринимать его как единственную проблему квартиры.
Например, продавец согласился указать полную стоимость, покупатель решил вопрос с налогом и считает, что главный риск устранён.
Но сама квартира от этого безопаснее автоматически не становится.
У неё по-прежнему есть история приобретения, документы, обстоятельства возникновения права собственности, возможные семейные, наследственные, долговые и другие риски. Они могут вообще не иметь отношения к первоначальной причине, по которой продавец предлагал занижение цены.
Поэтому решение вопроса с «занижайкой» — это только один из этапов. Оно не заменяет полноценную оценку самой сделки и квартиры.
Именно поэтому одинаковые на первый взгляд предложения продавцов далеко не всегда означают одинаковый уровень риска.
В одном случае покупателю может быть разумно отказаться от сделки. В другом — сначала подробно разобраться в причинах занижения и попробовать договориться с продавцом о другой схеме расчётов.
Но определить это можно только после изучения конкретной ситуации.
Поэтому в подобных сделках важно не просто знать правило «занижайка — это плохо».
Важно понимать, почему возникла занижайка, что именно хочет получить продавец, действительно ли для него существует налоговая проблема, можно ли решить её другим способом и какие риски остаются у покупателя после изменения условий сделки.
И уже после этого отдельно оценивать остальные обстоятельства квартиры и самой сделки.
Сегодня многие покупатели уже понимают, что от «занижайки» лучше отказаться. Кто-то знает о возможных налоговых последствиях, кто-то опасается проблем при оспаривании сделки. И в целом такой подход понятен.
Но здесь есть важный нюанс.
Не каждое предложение продавца указать в договоре меньшую сумму означает, что перед покупателем обязательно стоит именно та ситуация, о которой обычно говорят применительно к «занижайке».
Иногда продавец сам может неправильно понимать свои налоговые обязательства и считать, что при продаже квартиры ему обязательно придётся заплатить значительную сумму налога.
На практике налоговые последствия зависят от конкретных обстоятельств продажи, срока владения, основания приобретения квартиры и других условий.
Поэтому бывает, что предполагаемый продавцом налог либо вообще не возникает, либо оказывается значительно меньше, чем он рассчитывал.
И тогда ситуация может измениться уже на этапе переговоров.
Если выясняется, что реальной необходимости занижать стоимость нет или речь идёт о незначительной сумме, покупатель может попытаться договориться с продавцом об указании полной стоимости квартиры в договоре.
Но для этого сначала нужно разобраться в конкретных обстоятельствах продавца и понять, почему вообще возникло предложение о занижении цены.
Именно поэтому просто увидеть в объявлении или услышать от продавца фразу «часть суммы укажем в договоре, остальное передается отдельно» ещё недостаточно, чтобы принять окончательное решение по квартире.
Сначала нужно разобраться, что именно стоит за этим предложением.
Иногда вопрос действительно можно решить переговорами с продавцом. Иногда предложенная схема создаёт для покупателя существенные риски, от которых разумнее отказаться. А иногда проблема оказывается совсем не в том, чем она выглядела на первый взгляд.
При этом налоговая сторона — только одна часть вопроса.
Покупатель может потратить значительное время на попытки самостоятельно разобраться, возникает ли у продавца налог, сколько именно он должен заплатить и можно ли законно уменьшить эту сумму.
Он может изучать информацию на сайте налоговой службы, обращаться за консультацией, получать разные трактовки одних и тех же обстоятельств и пытаться самостоятельно сопоставить их со своей ситуацией.
Даже официальная информация не всегда даёт готовый ответ именно на конкретный случай. Нужно правильно определить обстоятельства, применить соответствующие нормы и понять, относятся ли они к данной сделке.
В результате покупатель иногда настолько погружается в решение вопроса с налогом, что начинает воспринимать его как единственную проблему квартиры.
Например, продавец согласился указать полную стоимость, покупатель решил вопрос с налогом и считает, что главный риск устранён.
Но сама квартира от этого безопаснее автоматически не становится.
У неё по-прежнему есть история приобретения, документы, обстоятельства возникновения права собственности, возможные семейные, наследственные, долговые и другие риски. Они могут вообще не иметь отношения к первоначальной причине, по которой продавец предлагал занижение цены.
Поэтому решение вопроса с «занижайкой» — это только один из этапов. Оно не заменяет полноценную оценку самой сделки и квартиры.
Именно поэтому одинаковые на первый взгляд предложения продавцов далеко не всегда означают одинаковый уровень риска.
В одном случае покупателю может быть разумно отказаться от сделки. В другом — сначала подробно разобраться в причинах занижения и попробовать договориться с продавцом о другой схеме расчётов.
Но определить это можно только после изучения конкретной ситуации.
Поэтому в подобных сделках важно не просто знать правило «занижайка — это плохо».
Важно понимать, почему возникла занижайка, что именно хочет получить продавец, действительно ли для него существует налоговая проблема, можно ли решить её другим способом и какие риски остаются у покупателя после изменения условий сделки.
И уже после этого отдельно оценивать остальные обстоятельства квартиры и самой сделки.
В этой статье рассмотрена лишь одна из возможных ситуаций. На практике каждая сделка имеет свои документы, историю и особенности.
Если до внесения аванса или подписания договора осталось немного времени и вы хотите разобраться именно в своей ситуации, подобные вопросы можно обсудить на индивидуальной консультации до принятия финансовых обязательств.
Если до внесения аванса или подписания договора осталось немного времени и вы хотите разобраться именно в своей ситуации, подобные вопросы можно обсудить на индивидуальной консультации до принятия финансовых обязательств.
