Опасная схема покупки квартиры

Прежде чем разбираться в реальных рисках покупки квартиры, давайте сначала посмотрим, как сам процесс покупки обычно представляют себе покупатели, которые глубоко не работают в этой сфере и имеют вполне разумные основания не знать тонких деталей.

Нужно понимать важную вещь:
коварные и незаметные обстоятельства сделки настолько сложны и неочевидны, что о них невозможно заранее догадаться или узнать, не столкнувшись с ними лично и не сформировав понимание через долгую практику.

Любой покупатель логично и разумно представляет покупку квартиры как последовательный, поэтапный процесс. Это кажется правильным: каждый этап можно отдельно разобрать, главное — понять суть действий.

По сути, образно формируется понятный алгоритм покупки квартиры, который выглядит логично, последовательно и внушает ощущение контроля над процессом.

Обычно схема покупателя представляется так:

Если просто опираться на фразу «подобрать объект», кажется, что в этом нет ничего сложного. Что тут сложного — посмотреть «витрину» и выбрать понравившийся товар?

А что является витриной?
Доски объявлений: Авито, ЦИАН, Домклик, Яндекс.Недвижимость и т.д.

Просмотр фотографий, чтение описаний, сравнение — это тоже не вызывает особых сложностей.

На этом этапе многие покупатели, особенно предприниматели, топ-менеджеры, специалисты высокого уровня, вообще не видят никаких проблем.
Это образованные люди, которые:

• умеют формулировать мысли,
• понимают основы документооборота,
• знают, чего хотят.

Поэтому после того как список квартир выбран, покупатель просто обзванивает продавцов, задаёт вопросы и договаривается о просмотрах.

Просмотры тоже выглядят обычным делом:

• подъехать,
• внимательно изучить дом,
• задать несколько вопросов жильцам,
• осмотреть квартиру и коммуникации.

Когда я вижу покупателей на просмотрах, они действуют уверенно: знают, чего хотят, ориентируются в планировках, понимают разницу в качестве ремонта и т.д.

Здесь многие рассуждают так:
«Чтобы внести предоплату, нужно просто грамотно оформить документ. Можно заказать его у какого-нибудь юриста, внести деньги, а дальше пусть он проверяет квартиру».

Ожидание обычно такое:
«Я внесу аванс или задаток, потом отдам документы юристу, он всё проверит, и если всё будет хорошо — я куплю квартиру».

Если квартира «чистая», покупатель подписывает договор купли-продажи.

Многие состоятельные люди:

• берут типовой договор от банка,
• отдают его на аутсорс недорогому специалисту,
• тот что-то подправляет,
• и покупатель выходит с этим договором на сделку.

Сделка тоже не вызывает особых вопросов.
Сейчас большинство покупателей:

• записываются на сделку через Домклик или другой банк,
• там же проходит электронная регистрация,
• деньги перечисляются с личного счёта покупателя на защищённый счёт: аккредитив, номинальный счёт или эскроу.

После сделки покупатель принимает квартиру по передаточному акту. Сам акт можно скачать в интернете или получить в банке.

Для неопытных покупателей даже эта условная техническая схема сначала кажется не совсем понятной — где-то нужно вникнуть, где-то разобраться.

И, конечно, когда человек проходит этот путь, у него возникает ощущение:
«Я сделал что-то сложное и важное. Значит, я сам справился с работой, за которую риэлторы берут большие деньги».

И многие покупатели считают, что эта схема и есть весь секрет проведения сделки.

Отчасти это действительно так — если мы говорим о поверхностных услугах риэлторов.
О тех услугах, которые сводятся к организации просмотров, координации сделки в банке и формальному сопровождению процесса по уже готовому сценарию.

Но если говорить о глубокой безопасности сделки, именно в этом месте и начинается самое важное.

Здесь появляются нюансы, которые:

• не видны в этой схеме,
• не описаны в шаблонных инструкциях,
• и не возникают, пока с ними не столкнёшься лично.

Поверхностная схема показывает как купить квартиру.
А глубокая работа — отвечает на вопрос как не потерять деньги и саму квартиру спустя годы.

Нужно сказать очень важную вещь.
Да, по такой схеме действительно можно купить квартиру.

Точно так же, как неопытный водитель-новичок, который никогда не ездил за рулём, может выехать на пустое прямое шоссе, крепко вцепиться в руль и проехать один километр без аварии. После чего сказать:
«Всё, я умею водить».

Но описанная выше схема покупки квартиры — это лишь поверхностный отпечаток того, что должно происходить в реальности, чтобы покупатель:

• купил квартиру,
• оплатил деньги.

Купить квартиру, повторю, может практически любой человек. В этом действительно нет ничего сложного.

А вот понять суть безопасности, понять, почему и из-за чего люди теряют вложения, — это совершенно другой уровень.

Он настолько глубокий, что даже если вы пойдёте на, казалось бы, мощный и серьёзный курс по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью скажем, во ВШЭ и будете учиться полгода, вы всё равно не научитесь самостоятельно проводить сделки.

Вы лишь начнёте понимать:

• насколько всё сложно,
• насколько всё опасно,
• насколько теория без практики — это ноль.

При этом такие программы ведут преподаватели высочайшего уровня, с учёными степенями и реальной практикой. Но без многолетней практики этого всё равно недостаточно.

Подобные курсы полезны лишь сформировавшимся экспертам имеющим большой опыт.

Описать все реальные сложности невозможно даже в очень большой книге, потому что каждая сделка и каждая ситуация уникальны, законы меняются, время беспощадно усложняет жизнь и мошеннические схемы.

Поэтому пройдёмся очень поверхностно лишь по некоторым деталям.

Нужно понимать: несмотря на огромное количество объявлений, реально качественных объектов — единицы.
Их:

• очень мало,
• они стоят дороже, чем ожидают покупатели,
• и они «уходят» очень быстро.

Поэтому неопытному покупателю крайне редко удаётся сразу выбрать действительно хороший объект.

Почему так происходит?

Потому что качественные квартиры покупают люди, которые:

• начали поиск задолго до вас,
• уже «набили шишки»,
• потеряли деньги на пустых юридических проверках,
• потеряли задатки.

А вы только начинаете.

Чтобы перелопатить рынок:

• нужно обзвонить десятки объектов,
• объездить множество квартир,
• и почти все первые варианты будут проблемными.

Почему?
Потому что многие квартиры:

• давно висят в рекламе,
• имеют юридические проблемы,
• продаются по рискованным схемам,
• либо это откровенные «утки».

Есть и мошеннические истории, где аферисты:

• привлекают неопытных покупателей,
• берут крупные задатки и не возвращают их.

Есть и агенты, которые:

• стараются «подвесить» вас на договор,
• а потом показывать совсем другие объекты.

Пока покупатель разгребает эту кучу, качественные квартиры уходят.

Кто-то возразит:
«Ничего подобного! У меня знакомый быстро выбрал и купил квартиру».

Важно понимать: если такую квартиру тщательно перепроверить профессиональными инструментами, очень часто обнаруживаются:

• испорченный титул,
• опасные юридические риски.

Это не значит, что квартиру обязательно отберут через суд. Может повезти:

• продавец оказался порядочным,
• или сам не знал о проблемах,
• или суд встанет на сторону покупателя.

Но факт остаётся фактом:
большинство “быстро и легко” купленных квартир — с рисками.

Примерно у 10% таких покупателей проблемы заканчиваются потерей квартиры.

Хотя, повторюсь, бывают и такие случаи:
Бизнесмен выбирает, скажем, коммерческий объект недвижимости по очень привлекательной цене.

Профессиональная группа юристов проводит глубокую экспертизу и выявляет серьёзные риски: например, нарушения при строительстве, несоответствие градостроительным зонам, проблемы в документах и другие опасные моменты.

Вероятность оспаривания сделки высокая.

Но цена настолько привлекательная, что бизнесмен осознанно идёт на риск и покупает объект.

И да — иногда случаются “чудеса”: после длительных судебных процессов, в редких единичных случаях, при упорной борьбе, такие дела удаётся выиграть.

Однако это мизерные шансы, которые почти всегда сопровождаются большими затратами времени, денег и нервов.
И да, такое действительно бывает.

Минимум:

1. Обзвонить десятки объектов.
2. Грамотно опросить продавцов.

Если это делает профессионал, то из 40–50 вариантов остаётся 2–3 нормальных объекта, которые нужно срочно смотреть, иначе они уйдут.

После того как квартира действительно правильно выбрана, нужно вносить предоплату.

Подход «быстро подписать соглашение об авансе или задатке и внести деньги» не работает. Вернее, деньги внести можно — но:

• их можно потерять,
• либо потерять крупную сумму на пустой проверке квартиры.

Перед авансом нужно:

• правильно опросить продавца,
• обсудить все условия сделки,
• зафиксировать, что и когда он должен предоставить.
• Желательно заранее «пробить» объект и продавца.

У каждой квартиры есть свои нюансы, и на многие из них продавец может не пойти.

Например:

• отказ предоставлять медицинские справки об обследовании в день сделки — а потом заявление «я не осознавал происходящее»;
• необходимость получать согласия от супругов или родственников;
• различные заявления, справки, сведения, которые продавцы не любят оформлять.

Кто-то возможно скажет:
«Если продавец не даст нужные документы, я просто не буду покупать».

Но у этой позиции много нюансов.

1. Во-первых, мало кто на самом деле знает, какие именно документы нужно требовать у продавца заранее и как правильно о них договариваться, чтобы не сорвать сделку и не поставить себя в слабую позицию.
2. Во-вторых, если разбрасываться квартирами и отказываться от качественного объекта при первых же сложностях, то ликвидный объект купить не получится. Таких квартир единицы, и их очень быстро покупают другие — менее требовательные и менее подготовленные покупатели.

Часто покупатели пытаются опираться на формальный чек лист покупки квартиры, не понимая, что в реальности важны не только сами пункты, а контекст сделки, позиция продавца и последствия каждого требования.

Чтобы заранее всё это обозначить и зафиксировать, нужно очень глубоко понимать процесс сделки и возможные ловушки.

Эксперт не может предвидеть всё на 100%, но многое он видит заранее.

Неопытный покупатель может внести задаток, ничего не согласовывая, и «вслепую» выйти на сделку. Но тогда он:

• покупает опасную квартиру,
• не формирует пакет документов добросовестного покупателя,
• не убеждается в безопасности объекта.

И это ещё не проверка квартиры и не сделка. Это только подготовка к предоплате.

После правильно внесённого аванса начинаются:

• сложные проверки,
• глубокая экспертиза,
• жёсткое взаимодействие с продавцом.

Многих вводит в заблуждение само слово «проверка».
Кажется, что проверка везде одинаковая. Но это не так.

Под этим словом часто скрывается формальный набор малозначащих действий. На бумаге всё может быть красиво расписано юридическими фразами, но по сути это не даёт реальной защиты.

Более того, даже качественная проверка — это всего лишь инструмент для профессионала. Это не готовая гарантия безопасности, а основа для дальнейших действий:

• как правильно выстраивать сделку,
• на каких условиях её проводить,
• как составлять договор купли-продажи.

Потому что безопасность — это далеко не только проверка.
Можно взять идеально проверенную квартиру и неграмотно провести сделку, а потом проиграть суд, если кто-то будет оспаривать её, ссылаясь на нарушение чьих-то прав.

И здесь есть важный момент:
когда вы выбрали ликвидную, хорошую квартиру, продавец знает, что на его объект есть спрос. У него есть выбор покупателей:

• кто менее грамотен,
• кто более лоялен,
• кто не задаёт вопросов.

Именно такие покупатели ему часто нравятся больше.

Поэтому главная сложность —
выбрать качественную квартиру, тщательно её проверить, отстоять все условия и удержать продавца.

Эта тема достаточно широкая и её, к сожалению, невозможно описать в одной статье.

Но для покупателя перед покупкой квартиры всегда разумнее хотя бы проконсультироваться по первым шагам, чтобы:

• не связаться с проблемным объектом,
• не потерять время,
• и не потерять крупные деньги уже на этапе подбора.