Случай с брачным договором. Где заканчивается формальность и начинается реальная защита покупателя квартиры
Недавно с одним клиентом обсуждали тему брачных договоров, и я как раз вспомнил случай из своей практики, который произошел пару лет назад, когда я сопровождал сделку по покупке квартиры.
Покупатель нашел объект, договорился по цене, продавец предоставил документы. На первый взгляд все выглядело спокойно. Но в процессе проверки выяснилось, что квартира приобреталась продавцом в браке.
В предварительных условиях сделки я указал продавцу на необходимость предоставить нотариальное согласие супруги на продажу квартиры. В ответ продавец сообщил:
— Согласие не нужно. Есть брачный договор.
Дальше предоставляется брачный договор. Старый. Заключенный много лет назад. В далеком регионе.
Формально ситуация выглядит нормально. Многие юристы и нотариусы сразу скажут:
— Если есть брачный договор, согласие супруги не требуется.
Именно поэтому многие юристы и нотариусы в подобных ситуациях считают, что наличие брачного договора и нотариального согласия супруги — это якобы взаимоисключающие конструкции.
Покупатель нашел объект, договорился по цене, продавец предоставил документы. На первый взгляд все выглядело спокойно. Но в процессе проверки выяснилось, что квартира приобреталась продавцом в браке.
В предварительных условиях сделки я указал продавцу на необходимость предоставить нотариальное согласие супруги на продажу квартиры. В ответ продавец сообщил:
— Согласие не нужно. Есть брачный договор.
Дальше предоставляется брачный договор. Старый. Заключенный много лет назад. В далеком регионе.
Формально ситуация выглядит нормально. Многие юристы и нотариусы сразу скажут:
— Если есть брачный договор, согласие супруги не требуется.
Именно поэтому многие юристы и нотариусы в подобных ситуациях считают, что наличие брачного договора и нотариального согласия супруги — это якобы взаимоисключающие конструкции.
И вот здесь начинается очень важная грань между формальной законностью и реальной безопасностью покупателя.
Потому что задача эксперта по проверке недвижимости — не просто посмотреть, “проходит ли сделка по бумаге”. Его задача — оценивать, что произойдет, если через несколько лет возникнет судебный спор.
Когда я запросил дополнительное нотариальное согласие супруги, началась волна недопонимания:
— При брачном договоре согласие не дают.
— Это разные правовые режимы.
— В согласии вообще обычно пишется, что брачный договор не заключался.
И формально эти люди частично правы.
Действительно, стандартное нотариальное согласие супруги обычно содержит фразу примерно такого типа:
“Брачный договор между супругами не заключался”.
И многие нотариусы работают строго по шаблонам. Поэтому часть нотариусов действительно отказалась оформлять согласие.
Но проблема в том, что люди очень часто путают формальность документа и задачу защиты покупателя.
Да, брачный договор может менять режим собственности. Да, после него согласие супруги может быть не обязательным по закону.
Но дальше возникает главный вопрос.
Когда я запросил дополнительное нотариальное согласие супруги, началась волна недопонимания:
— При брачном договоре согласие не дают.
— Это разные правовые режимы.
— В согласии вообще обычно пишется, что брачный договор не заключался.
И формально эти люди частично правы.
Действительно, стандартное нотариальное согласие супруги обычно содержит фразу примерно такого типа:
“Брачный договор между супругами не заключался”.
И многие нотариусы работают строго по шаблонам. Поэтому часть нотариусов действительно отказалась оформлять согласие.
Но проблема в том, что люди очень часто путают формальность документа и задачу защиты покупателя.
Да, брачный договор может менять режим собственности. Да, после него согласие супруги может быть не обязательным по закону.
Но дальше возникает главный вопрос.
А что если сам брачный договор потом станет предметом спора?
Потому что в реальности бывают ситуации, когда:
— договор поддельный;
— договор подписан формально;
— один из супругов не понимал последствия;
— договор заключался в сомнительный период;
— условия договора могут быть кабальными;
— договор могут пытаться оспорить;
— сам документ может вызывать сомнения по происхождению или подлинности.
Именно поэтому в подобных ситуациях эксперт иногда идет не по пути “минимально достаточной формальности”, а по пути максимального снижения риска.
— договор поддельный;
— договор подписан формально;
— один из супругов не понимал последствия;
— договор заключался в сомнительный период;
— условия договора могут быть кабальными;
— договор могут пытаться оспорить;
— сам документ может вызывать сомнения по происхождению или подлинности.
Именно поэтому в подобных ситуациях эксперт иногда идет не по пути “минимально достаточной формальности”, а по пути максимального снижения риска.
Важно понять ключевую вещь.
Дополнительное согласие супруги НЕ ухудшает безопасность сделки.
Вообще никак.
Наоборот, оно фиксирует крайне важный момент:
— супруга знает о продаже;
— супруга знает конкретный объект;
— супруга знает цену и факт сделки;
— супруга прямо подтверждает отсутствие претензий именно на текущий момент.
Поэтому в данной ситуации я настаивал не на стандартном согласии, а на отдельном нотариальном заявлении с измененным текстом.
Примерно такого содержания:
“Между супругами заключен брачный договор от такой-то даты, однако супруга уведомлена о продаже объекта и не возражает против совершения сделки”.
И вот здесь многие начинают спорить:
— А зачем это вообще нужно, если квартира и так его личная?
Ответ простой.
Потому что задача проверки — не доказать, что “сделка сегодня проходит”. А снизить вероятность будущих проблем для покупателя.
Если через несколько лет начнется судебный спор, наличие такого свежего нотариального заявления супруги может стать крайне важным дополнительным аргументом.
Особенно если сам брачный договор старый, спорный или вызывает вопросы.
После долгих переговоров подобное заявление все же удалось оформить.
Вообще никак.
Наоборот, оно фиксирует крайне важный момент:
— супруга знает о продаже;
— супруга знает конкретный объект;
— супруга знает цену и факт сделки;
— супруга прямо подтверждает отсутствие претензий именно на текущий момент.
Поэтому в данной ситуации я настаивал не на стандартном согласии, а на отдельном нотариальном заявлении с измененным текстом.
Примерно такого содержания:
“Между супругами заключен брачный договор от такой-то даты, однако супруга уведомлена о продаже объекта и не возражает против совершения сделки”.
И вот здесь многие начинают спорить:
— А зачем это вообще нужно, если квартира и так его личная?
Ответ простой.
Потому что задача проверки — не доказать, что “сделка сегодня проходит”. А снизить вероятность будущих проблем для покупателя.
Если через несколько лет начнется судебный спор, наличие такого свежего нотариального заявления супруги может стать крайне важным дополнительным аргументом.
Особенно если сам брачный договор старый, спорный или вызывает вопросы.
После долгих переговоров подобное заявление все же удалось оформить.
И здесь есть важный вывод.
Если бы супруга полностью отказалась появляться, отказалась подтверждать отсутствие претензий и отказалась подписывать даже подобное заявление — лично для меня это уже стало бы серьезным фактором риска.
Потому что одно дело — старый брачный договор “где-то когда-то оформленный”.
И совсем другое — живая актуальная позиция супруги на момент сделки. Особенно в ситуации, когда речь идет о достаточно дорогом объекте недвижимости — например, квартире бизнес-класса у набережной Москвы-реки.
Именно в этом и проходит граница между формальным подходом и реальной защитой покупателя квартиры.
Формально некоторые сделки могут выглядеть “законными”.
Но задача безопасной сделки — искать не только законность, а потенциальные будущие угрозы.
Потому что одно дело — старый брачный договор “где-то когда-то оформленный”.
И совсем другое — живая актуальная позиция супруги на момент сделки. Особенно в ситуации, когда речь идет о достаточно дорогом объекте недвижимости — например, квартире бизнес-класса у набережной Москвы-реки.
Именно в этом и проходит граница между формальным подходом и реальной защитой покупателя квартиры.
Формально некоторые сделки могут выглядеть “законными”.
Но задача безопасной сделки — искать не только законность, а потенциальные будущие угрозы.
Если видео не воспроизводится, попробуйте временно отключить VPN.
