Как выбрать услугу по проверке

У многих покупателей жилья возникает настоящая проблема — найти специалиста, который действительно тщательно проверит квартиру перед покупкой и поможет оформить сделку.

Разберёмся, в чём сложность.
Если человек серьёзно думает о безопасности, он обычно знает о последствиях плохо проведённых сделок и понимает, что потеря права собственности или его части — это реальный риск.

К таким рискам относится и ситуация, когда покупатель вроде бы стал владельцем квартиры, но в ней вдруг появляются люди с правом проживания, которых нельзя просто так выселить.

Главная проблема в том, что сфера проверки недвижимости очень узкая и для большинства людей остаётся непонятной. Здесь много стереотипов, мифов и бытовых суждений.

Например, многие уверены, что проверка квартиры — это всего лишь:

• взять выписку из ЕГРН,
• прочитать договор,
• собрать пару справок.

Эта простая картинка многим нравится: она создаёт иллюзию, что в сделках с недвижимостью нет ничего сложного. Но на самом деле всё не так.

Сложность даже не только в том, что юридические вопросы в сделках с жильём очень глубокие и требуют большого опыта.

Проблема в том, что сама процедура проверки никак не закреплена законодательно. В законах нет определения «проверка квартиры» или «юридическая чистота объекта».

Каждый специалист вправе проверять что угодно, как угодно и называть это «проверкой».

Поэтому на рынке мы видим огромное количество предложений с разными ценами.

Что может увидеть покупатель, выйдя на рынок услуг?
10 000 руб. — проверка
30 000 руб. — проверка
50 000 руб. — проверка
100 000 руб. — проверка
150 000 руб. — проверка + сопровождение сделки
от 250 000 руб. — проверка + сопровождение сделки

Большинство людей выбирают услуги в диапазоне от 10 000 до 50 000 руб. Платить больше они либо не готовы, либо не могут.

Но нужно понимать, что услуги дешёвого сегмента почти всегда поверхностные. Это проверки низкого качества, хотя отличить их на глаз неопытному заказчику очень трудно.

Кажется, что состоятельным клиентам проще — они могут выбрать более дорогие услуги и обеспечить себе безопасность. Но не всё так просто.

Некоторые компании сознательно делают дорогие пакеты услуг, хотя качество остаётся тем же, что и в дешёвом сегменте.

Это способ расширить ассортимент и увеличить прибыль. Поэтому высокая цена сама по себе ещё не гарантирует надёжность.

На рынке можно выделить два типа специалистов:

• Те, кто предлагает поверхностные услуги по низкой цене и делает ставку на поток клиентов.
• Те, кто не может позволить себе некачественную работу, так как дорожит репутацией и брендом. У них услуги действительно глубокие, но стоят дорого.

И главная проблема покупателя — разобраться в этом и выбрать правильного исполнителя.

Но и сами покупатели очень разные: кто-то ищет минимальные проверки, кто-то хочет абсолютной гарантии безопасности. Поэтому спрос разделяется.

Чтобы понять, что такое некачественная проверка, давайте рассмотрим пример. Я приведу пункты из реального отчёта крупной компании, услугами которой пользуется множество клиентов. Проверка у них стоит около 50 тысяч рублей.

п.1. Основные характеристики объекта. Собственник. Документы, подтверждающие право.
Здесь всё просто: кто собственник, кадастровые данные и основание права (договор, свидетельство/выписка из ЕГРН) — эти сведения отражаются в выписке из ЕГРН.

п.2. Перечень документов, переданных для анализа.
Результат проверки квартиры во многом зависит от того, какие документы дал заказчик. Если, например, не представлен брачный договор — сделать проверку брачного статуса нельзя. Ответственность за полноту документов обычно лежит на клиенте: то, чего не предоставили, в проверку не войдёт.

п.3. Проверка обременений на объект.
Проверяют ипотеку, аресты, залоги и прочие ограничения прав на объект. Это обязательный пункт — но в выписке из ЕГРН вы сами можете это увидеть.

п.4. Наличие исполнительных производств.
Важно: проверка долгов и исполнительных производств по собственнику. Это легко сделать через базу ФССП (сайт судебных приставов), но для полной уверенности нужны точные ФИО и дата рождения — иначе возможны ошибки.

п.5. Отнесение объекта к объектам культурного наследия.
Статус объекта можно проверить в выписке из ЕГРН, на кадастровой карте и в реестре объектов культурного наследия (ЕГРОКН), а также на открытых порталах Минкультуры.

п.6. Наличие судебных разбирательств.
Поиск по судебным базам (ГАС «Правосудие», картотеки арбитражных дел, сайты городских судов) показывает участившиеся процессы. Но простого поиска по фамилии может быть мало: однофамильцы и «двойники» дают ложные срабатывания, поэтому нужна детальная аналитика и корректировка по месту жительства/датам, но это даёт только глубокая проверка.

п.7. Действительность паспорта.
Паспортные данные и срок действия можно сопоставить через «Госуслуги» и другие сервисы — важный формальный шаг при сверке данных продавца.

п.8. Сведения о банкротстве собственника.
Проверяют через ЕФРСБ (Единый федеральный реестр сведений о банкротстве). Наличие процедур банкротства ставят под угрозу сделку.

п.9. Сведения о пожаре, взрыве бытового газа в объекте.
Эту информацию уточняют у управляющей компании и при визуальном осмотре объекта. Обычно нечастый фактор при оценке состояния жилья.

п.10. Соблюдение требований семейного законодательства при совершении сделки.
Нужно выяснить, требуется ли согласие супруга(и) или есть брачный договор. Важный нюанс: у многих квартир сложная история перехода прав, и формальная справка о согласии — не всегда достаточно. Однако только глубокая проверка просматривает все предыдущие переходы права, а поверхностная — лишь попросит представить согласие супруга(и).

п.11. Сведения о плановом сносе объекта.
Информация о возможном сносе или капитальном ремонте доступна на профильных сервисах (например, «Дом.ЖКХ»), у управляющей компании и в муниципальных планах. Это легко проверить, в том числе по разным источникам.

п.12. Соблюдение прав и интересов третьих лиц, не являющихся сторонами сделки.
Сюда входят зарегистрированные в квартире лица (супруг(а), прописанные, временно зарегистрированные). В дешёвой проверке это чаще основывается только на выписке из домовой книги, которую вы сами передаёте — а она может быть неполной и скрывать временные регистрации. Поэтому поверхностная проверка легко упустит скрытых или бывших жильцов; для надёжности нужна расширенная проверка истории регистрации.

п.13. Проверка наличия гражданина, признанного безвестно отсутствующим.
Если среди собственников или жильцов в принципе есть лицо, признанное безвестно отсутствующим, то лучше отказаться от покупки квартиры и не инициировать никакие проверки.

п.14. Наличие прав и полномочий у лиц, совершающих сделки.
Как правило, в недорогих проверках вам просто рекомендуют взять у продавца справки из ПНД и НД, а также оформить сделку у нотариуса, чтобы нотариус формально подтвердил дееспособность. Дело в том, что покупателю важно убедиться, что собственник не ограничен в дееспособности — а это устанавливается только судом. Для достоверной проверки можно использовать специальные выписки, которые может получить только сам собственник. Поверхностная проверка такой риск не выявит.

п.15. Соблюдение прав и законных интересов несовершеннолетних.
Сама по себе проверка не даёт окончательного решения. Если в квартире имеются несовершеннолетние собственники, сделка должна быть одобрена органами опеки и попечительства. Важно понимать, что процедура всей сделки будет достаточно сложной и, в принципе, несёт определённые перспективные риски.

п.16. Иные факты.
Дополнительные обстоятельства, которые могут выявиться при осмотре или углублённой аналитике (незарегистрированные перепланировки, скрытые обременения, спорные наследственные истории и т.д.).

Особенности некачественных проверок

В правовых заключениях компаний, предлагающих поверхностные проверки квартир, обычно можно встретить лишь общие пометки и рекомендации.

Например, вам порекомендуют обратить внимание на те или иные обстоятельства и дать совет о покупке.

Но конкретики там почти никогда не бывает.
Ведь даже если риски не выявлены, успех покупки квартиры зависит так же от её проведения: как подписываются документы, как выявляются ошибки и подлоги, как проходят расчёты и множество деталей, которые в таких отчётах просто невозможно раскрыть.

Примеры формулировок:

• «Документы, подтверждающие полную оплату стоимости квартиры, не представлены. В случае неисполнения обязательств может возникнуть судебный спор о взыскании денег или возврате квартиры продавцам».

Такая фраза фактически снимает ответственность с компании: ведь у большинства продавцов старых квартир действительно нет чеков или расписок об оплате. Получается, что покупателя лишь предупреждают, но не решают проблему.

• «На момент приобретения права собственности собственник состоял в браке. Для сделки требуется нотариальное согласие супруга».
Формально — правильно, но поверхностно. Например, бывают ситуации, когда квартира была куплена до брака, но супруг всё равно может претендовать на долю. Особенно если вложены большие деньги в ремонт или обстановку. Ещё сложнее, когда есть споры из прошлых браков предыдущих собственников. В дешёвой проверке это не учитывается.

• «Получить документы, подтверждающие отсутствие зарегистрированных лиц в квартире».
Это очевидный пункт, который любой здравомыслящий покупатель и так понимает. Но сама формулировка не даёт гарантий: недорогая проверка не сможет выявить скрытых жильцов, временно зарегистрированных людей или тех, кто был прописан на момент приватизации.

С одной стороны, все пункты звучат солидно и логично. Но с другой — это не настоящая работа с ключевыми рисками.

• Нет проверки оригиналов документов — только сканы.
• Отсутствует анализ глубокой истории собственников и жильцов.
• Не выявят скрытый материнский капитал или мужа, о котором умалчивала продавец.
• Не найдут отказников от приватизации или детей, выписанных до приватизации, чтобы лишить их жилья.
• Не вскроют проблемных жильцов.

На практике поверхностные проверки делаются быстро с помощью ботов и открытых источников.

Формально отчёт могут Вам прислать через пару дней, но, по сути, он собран автоматически за считанные минуты.

Однако даже открытые источники содержат устаревшие данные и ошибки. Поэтому реальную защиту даёт только актуальная, глубокая проверка.

Да, поверхностная проверка лучше, чем ничего. К тому же правовое заключение от официальной компании подтверждает добросовестность покупателя.

Если сделку оспорят, у него будет шанс вернуть часть денег от государства. Существует положение добросовестного приобретателя, где он может получить компенсацию в случае убытков.

Но для реальной защиты этого недостаточно. Покупателю важно не просто иметь шанс на компенсацию в суде, а изначально исключить риски. А это возможно только при глубокой проверке и профессиональном сопровождении сделки.