Продавец говорит: «Квартиру уже несколько раз перепродавали. Значит, всё проверено». Стоит ли этому верить?
Вы нашли квартиру, которая вам подходит.
Нравится район, дом, планировка. Цена выглядит разумной. До внесения аванса остаётся совсем немного времени.
Начинаете изучать историю квартиры, задаёте вопросы продавцу, и в какой-то момент слышите:
— Мы сами её покупали. Да и до нас квартиру ещё несколько раз перепродавали. Поэтому можете не переживать. Если бы с ней были проблемы, их давно нашли бы. Наверняка предыдущие покупатели всё проверяли.
Такой аргумент звучит вполне убедительно.
Действительно, если квартиру уже несколько раз покупали и продавали, кажется логичным предположить, что её историю уже изучили предыдущие покупатели, их агенты, юристы или банки. Значит, серьёзных проблем быть уже не должно.
Но именно в этот момент многие покупатели делают ошибочный вывод.
Количество перепродаж само по себе ничего не говорит о безопасности квартиры. Более того, иногда длинная история объекта означает, что его проверить даже сложнее.
Нравится район, дом, планировка. Цена выглядит разумной. До внесения аванса остаётся совсем немного времени.
Начинаете изучать историю квартиры, задаёте вопросы продавцу, и в какой-то момент слышите:
— Мы сами её покупали. Да и до нас квартиру ещё несколько раз перепродавали. Поэтому можете не переживать. Если бы с ней были проблемы, их давно нашли бы. Наверняка предыдущие покупатели всё проверяли.
Такой аргумент звучит вполне убедительно.
Действительно, если квартиру уже несколько раз покупали и продавали, кажется логичным предположить, что её историю уже изучили предыдущие покупатели, их агенты, юристы или банки. Значит, серьёзных проблем быть уже не должно.
Но именно в этот момент многие покупатели делают ошибочный вывод.
Количество перепродаж само по себе ничего не говорит о безопасности квартиры. Более того, иногда длинная история объекта означает, что его проверить даже сложнее.
Почему предыдущие покупатели не гарантируют безопасность квартиры
Прежде всего важно понимать одну вещь.
В недвижимости нельзя делать вывод о безопасности квартиры только потому, что так говорит продавец.
За годы сопровождения сделок мне неоднократно приходилось отказываться от покупки квартир, владельцы которых были абсолютно уверены, что у них «всё чисто».
И далеко не всегда они пытались кого-то обмануть.
Чаще всего продавцы действительно считали, что никаких проблем нет.
Но это не означает, что они знают всю историю квартиры или способны профессионально оценить её риски.
Продавец может не знать, что много лет назад при одной из предыдущих сделок были нарушены чьи-то права.
Может не знать обстоятельств, при которых квартира переходила к предыдущим владельцам.
Может не подозревать, что отдельные события в истории объекта способны повлиять на безопасность вашей покупки.
Поэтому слова продавца — это всего лишь его мнение. Основанием для принятия решения должна быть проверка документов и истории квартиры.
Есть ещё один момент, о котором редко задумываются.
Когда продавец говорит:
«Квартиру уже несколько раз перепродавали, значит её проверяли»,
возникает встречный вопрос.
А вы знаете, как именно её проверяли?
Проверяли ли вообще?
Обращались ли предыдущие покупатели к специалистам?
Какие документы они изучали?
Какие вопросы задавали?
Какие риски считали важными, а какие могли просто не заметить?
Сам факт покупки ещё не означает, что квартира прошла глубокую проверку.
Кто-то ограничивается выпиской из ЕГРН.
Кто-то полностью доверяет агенту.
Кто-то считает, что раз банк одобрил ипотеку, значит квартира безопасна.
Поэтому каждая предыдущая сделка — это не подтверждение безопасности квартиры. Это лишь ещё один факт её истории.
В недвижимости нельзя делать вывод о безопасности квартиры только потому, что так говорит продавец.
За годы сопровождения сделок мне неоднократно приходилось отказываться от покупки квартир, владельцы которых были абсолютно уверены, что у них «всё чисто».
И далеко не всегда они пытались кого-то обмануть.
Чаще всего продавцы действительно считали, что никаких проблем нет.
Но это не означает, что они знают всю историю квартиры или способны профессионально оценить её риски.
Продавец может не знать, что много лет назад при одной из предыдущих сделок были нарушены чьи-то права.
Может не знать обстоятельств, при которых квартира переходила к предыдущим владельцам.
Может не подозревать, что отдельные события в истории объекта способны повлиять на безопасность вашей покупки.
Поэтому слова продавца — это всего лишь его мнение. Основанием для принятия решения должна быть проверка документов и истории квартиры.
Есть ещё один момент, о котором редко задумываются.
Когда продавец говорит:
«Квартиру уже несколько раз перепродавали, значит её проверяли»,
возникает встречный вопрос.
А вы знаете, как именно её проверяли?
Проверяли ли вообще?
Обращались ли предыдущие покупатели к специалистам?
Какие документы они изучали?
Какие вопросы задавали?
Какие риски считали важными, а какие могли просто не заметить?
Сам факт покупки ещё не означает, что квартира прошла глубокую проверку.
Кто-то ограничивается выпиской из ЕГРН.
Кто-то полностью доверяет агенту.
Кто-то считает, что раз банк одобрил ипотеку, значит квартира безопасна.
Поэтому каждая предыдущая сделка — это не подтверждение безопасности квартиры. Это лишь ещё один факт её истории.
Почему несколько перепродаж могут усложнить проверку
Самое распространённое заблуждение я слышу в такой форме:
«Если квартиру уже три раза перепродали, значит прежние проблемы автоматически исчезли.»
На практике это работает иначе.
При покупке квартиры анализируется не только нынешний собственник. Во многих случаях приходится изучать и предыдущие переходы права собственности.
Если в истории одной из прошлых сделок были серьёзные нарушения, последующие перепродажи сами по себе их не устраняют.
Именно поэтому специалисты изучают не только договор, по которому квартиру продают вам, но и историю перехода права собственности.
Не потому, что нынешний владелец отвечает за действия прежних собственников.
А потому, что последствия некоторых нарушений могут затрагивать всю последующую цепочку сделок.
Поэтому опытный специалист оценивает не количество перепродаж, а то, что происходило в истории квартиры.
Именно это определяет объём проверки.
Иногда покупатели считают, что после нескольких перепродаж сделку уже невозможно оспорить.
Это тоже распространённый миф.
В одних случаях риски действительно со временем становятся меньше.
В других отдельные обстоятельства могут сохранять значение спустя много лет и стать предметом судебного спора.
Поэтому сам по себе факт нескольких перепродаж ничего не говорит о безопасности объекта.
Более того, чем длиннее история квартиры, тем больше документов, участников и событий приходится анализировать.
Именно поэтому опытные специалисты нередко спокойнее относятся к квартирам с короткой и понятной историей.
Не потому, что они автоматически безопаснее.
А потому, что их историю значительно проще проверить.
Меньше собственников.
Меньше сделок.
Меньше документов.
Меньше обстоятельств, которые необходимо анализировать.
Поэтому, если продавец говорит:
«Квартиру уже несколько раз перепродавали. Значит, всё давно проверено»,
не стоит воспринимать это как доказательство безопасности.
Это лишь означает, что история квартиры стала длиннее. А значит, её анализ может потребовать ещё более внимательной проверки.
Иногда после такого анализа становится понятно, что квартиру действительно можно покупать.
Иногда обнаруживаются обстоятельства, из-за которых от сделки разумнее отказаться ещё до внесения аванса.
Но сделать вывод о безопасности квартиры только по количеству её перепродаж невозможно.
В этой статье рассмотрена лишь одна из ситуаций, с которыми сталкиваются покупатели. На практике каждая квартира имеет свою историю, документы и особенности проведения сделки.
Если до внесения аванса остаётся немного времени и вы хотите разобраться именно в своей ситуации, подобные вопросы можно обсудить на индивидуальной консультации до принятия финансовых обязательств.
«Если квартиру уже три раза перепродали, значит прежние проблемы автоматически исчезли.»
На практике это работает иначе.
При покупке квартиры анализируется не только нынешний собственник. Во многих случаях приходится изучать и предыдущие переходы права собственности.
Если в истории одной из прошлых сделок были серьёзные нарушения, последующие перепродажи сами по себе их не устраняют.
Именно поэтому специалисты изучают не только договор, по которому квартиру продают вам, но и историю перехода права собственности.
Не потому, что нынешний владелец отвечает за действия прежних собственников.
А потому, что последствия некоторых нарушений могут затрагивать всю последующую цепочку сделок.
Поэтому опытный специалист оценивает не количество перепродаж, а то, что происходило в истории квартиры.
Именно это определяет объём проверки.
Иногда покупатели считают, что после нескольких перепродаж сделку уже невозможно оспорить.
Это тоже распространённый миф.
В одних случаях риски действительно со временем становятся меньше.
В других отдельные обстоятельства могут сохранять значение спустя много лет и стать предметом судебного спора.
Поэтому сам по себе факт нескольких перепродаж ничего не говорит о безопасности объекта.
Более того, чем длиннее история квартиры, тем больше документов, участников и событий приходится анализировать.
Именно поэтому опытные специалисты нередко спокойнее относятся к квартирам с короткой и понятной историей.
Не потому, что они автоматически безопаснее.
А потому, что их историю значительно проще проверить.
Меньше собственников.
Меньше сделок.
Меньше документов.
Меньше обстоятельств, которые необходимо анализировать.
Поэтому, если продавец говорит:
«Квартиру уже несколько раз перепродавали. Значит, всё давно проверено»,
не стоит воспринимать это как доказательство безопасности.
Это лишь означает, что история квартиры стала длиннее. А значит, её анализ может потребовать ещё более внимательной проверки.
Иногда после такого анализа становится понятно, что квартиру действительно можно покупать.
Иногда обнаруживаются обстоятельства, из-за которых от сделки разумнее отказаться ещё до внесения аванса.
Но сделать вывод о безопасности квартиры только по количеству её перепродаж невозможно.
В этой статье рассмотрена лишь одна из ситуаций, с которыми сталкиваются покупатели. На практике каждая квартира имеет свою историю, документы и особенности проведения сделки.
Если до внесения аванса остаётся немного времени и вы хотите разобраться именно в своей ситуации, подобные вопросы можно обсудить на индивидуальной консультации до принятия финансовых обязательств.
